He heredado un piso con inquilino: ¿qué pasa con el alquiler?

Si heredas un piso alquilado, el alquiler sigue: los herederos ocupáis el lugar del arrendador, aunque nunca hubiera contrato escrito. Desde el fallecimiento la renta es vuestra, la declaráis en el IRPF y os toca devolver la fianza al final. Solo si quien vive allí nunca ha pagado nada no hay alquiler, sino una ocupación que se puede terminar.

El contrato pasa a los herederos

Un alquiler no se acaba porque muera el propietario. Los contratos obligan a quien los firmó y a sus herederos:

Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos.

Lo que el inquilino tenía pactado con el difunto, renta, duración y fianza, lo tiene ahora con vosotros. Hasta que repartáis la herencia, el arrendador es la comunidad de herederos, y conviene dar al inquilino una sola cuenta donde pagar y un solo interlocutor.

Sin contrato escrito el alquiler también vale

Un alquiler pactado de palabra es válido. Cualquiera de las partes puede exigir que se ponga por escrito, pero no tenerlo no lo anula (Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 37). Lo que prueba el alquiler son los recibos, las transferencias de la renta y el depósito de la fianza en el organismo de la comunidad autónoma. Si no se pactó duración, cuenta como un año que el inquilino puede prorrogar año a año hasta cinco (artículo 9 de la misma ley).

Caso tipo: dos hermanos heredáis un piso que vuestro padre alquiló de palabra en marzo de 2023 por 850 € al mes. El inquilino puede quedarse, como mínimo, hasta marzo de 2028, y a cada uno de vosotros os corresponden 425 € al mes, 5.100 € al año, que declaráis como rendimiento del capital inmobiliario, con sus gastos deducibles.

Lo primero que conviene hacer

1. Reunid las pruebas del alquiler: recibos, extractos con las transferencias y el justificante del depósito de la fianza.
2. Avisad al inquilino por escrito del fallecimiento, de quiénes son ahora los arrendadores y de la cuenta donde pagar.
3. Proponed formalizar el contrato por escrito con las mismas condiciones. Os da seguridad a los dos y no cambia sus derechos.
4. Declarad la renta desde el día del fallecimiento, repartida según la parte de cada heredero.

Si queréis vender el piso con el inquilino dentro

Se puede vender con el inquilino dentro: el comprador hereda el contrato. Antes hay que ofrecérselo al inquilino al mismo precio, que tiene treinta días para comprarlo, y desde el 8 de octubre de 2026 ese derecho ya no se puede renunciar en el contrato (artículo 25 de la misma ley). Si no se le notifica, puede quedarse el piso después de la venta pagando lo mismo que el comprador. Un piso alquilado suele venderse por menos que uno vacío, porque lo compra un inversor.

💡 Antes de decidir, preguntad al inquilino: muchas veces es el comprador más interesado, y una venta a él ahorra tiempo y comisiones.

Vender, alquilar o quedaros el piso, y lo que deja cada opción, está en la página de he heredado un piso.