Si vendo un piso heredado, ¿cuánto tengo que pagar a Hacienda?

Pagas IRPF solo por lo que el piso ha subido desde que lo heredaste, no desde que lo compraron tus padres, más la plusvalía municipal de tus años como propietario. Por eso el valor que declaraste en la herencia es el dato que más cambia lo que pagas.

¿Por qué no cuenta lo que pagaron tus padres?

Porque al heredar, la historia fiscal del piso empieza de nuevo contigo. Tu valor de adquisición es el que resultó del Impuesto de Sucesiones, no el precio que pagaron tus padres, y tu fecha de compra es la del fallecimiento. Lo que el piso subió mientras fue suyo no tributa nunca en tu IRPF.

Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

El caso tipo, con un piso heredado en Zaragoza

Un hijo único hereda de su madre en 2019 un piso en Zaragoza, declarado en la herencia por 150.000 €, con un valor catastral de 80.000 €. Hoy lo vende por 210.000 €. Nunca ha vivido en él, así que toda la diferencia es ganancia patrimonial.

Las cifras salen de nuestro motor de cálculo con la norma vigente. La plusvalía es una estimación: supone que el suelo es el 40 % del valor catastral, y tu recibo del IBI trae la cifra exacta. La plusvalía municipal se resta de la ganancia; los gastos de la herencia y de la venta, que no restamos aquí, también la reducen.

La ganancia no se suma a tu sueldo: tributa en la base del ahorro, una escala por tramos que va del 19 % al 30 % (artículo 66 de la misma ley, mitad estatal y mitad autonómica). Para 58.208 € se reparte así:

Por encima de 200.000 € de ganancia el tipo sube al 27 %, y al 30 % pasados los 300.000 €.

¿Y si lo heredasteis entre varios hermanos?

Cada uno tributa por su parte, en su propia declaración y con su propia escala del ahorro. En el mismo caso, si en vez de un hijo único son tres hermanos, cada uno heredó un tercio declarado en 50.000 €, cobra un tercio de la venta, 70.000 €, y paga un tercio de la plusvalía, unos 597 €:

Entre los tres pagan 11.864 € de IRPF, 404 € menos que un hijo único con la misma venta, porque cada ganancia se queda en los tramos bajos de la escala. Si uno de los hermanos no quiere vender, o uno se queda el piso pagando a los demás, la venta cambia de forma: los demás le transmiten su parte y tributan igual, por la diferencia entre lo que cobran y lo que declararon.

💡 Suma lo que pagaste al heredar: la parte del Impuesto de Sucesiones que correspondió al piso, la notaría y el registro aumentan tu valor de adquisición, así que bajan la ganancia y el IRPF de la venta.

¿Y la plusvalía municipal?

La pagas en dos momentos y por años distintos. Al heredar, por los años en que el piso fue de tus padres, y muchos ayuntamientos la bonifican; al vender, solo por los años en que ha sido tuyo. Se calcula sobre el valor catastral del suelo, multiplicado por un coeficiente que depende de esos años y por el tipo de tu ayuntamiento, que no puede pasar del 30 %.

Si el suelo ganó menos de lo que da esa fórmula, pagas sobre la ganancia real, y si no ganó nada, no pagas (Ley de Haciendas Locales, artículos 104 y 107). Tienes 30 días hábiles desde la venta para presentarla en tu ayuntamiento.

El dato que más cambia la factura: el valor que declaraste

Cuanto más bajo declaraste el piso en Sucesiones, más ganancia aparece al venderlo. La base de Sucesiones de un inmueble es su valor de referencia de Catastro, o el que declares si es mayor (Ley 29/1987, artículo 9). Donde Sucesiones está bonificado para hijos y cónyuges, declarar el valor real cuesta poco al heredar y ahorra IRPF al vender.

Por la misma razón, la venta más barata es la que se hace pronto y por el valor declarado: sin ganancia no hay IRPF, y con pocos años de por medio la plusvalía municipal es pequeña.

Todas las opciones de heredar un piso están comparadas en su página. Tu cifra depende de cuatro datos: el valor que declaraste, la fecha de la herencia, el precio de venta y tu municipio; con ellos, MiPiso.net calcula el IRPF y la plusvalía de tu venta y lo que te queda, frente a alquilar o esperar.