Un heredero no quiere vender el piso: qué podéis hacer
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Si heredáis un piso entre varios y uno no quiere vender, no puede bloquearlo para siempre: nadie está obligado a seguir en la copropiedad. Podéis comprarle su parte, venderle la vuestra o pedir la división judicial, que con un piso suele acabar en subasta. Comprarle su parte casi siempre os deja más.
Lo que dice la ley: nadie está obligado a seguir en el piso
Mientras la herencia no se ha repartido, cualquier heredero puede pedir que se reparta; una vez repartida, el piso es de todos en proindiviso y cualquiera puede pedir que se divida. Las dos reglas están en el Código Civil:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Un piso no se puede partir en tres. Por eso, si no os ponéis de acuerdo en que uno se lo quede compensando a los demás, se vende y se reparte el precio; y basta con que un solo heredero pida la venta en pública subasta para que se haga así (Código Civil, artículos 404 y 1062).
Caso tipo: tres hermanos y un piso de 200.000 €
Caso tipo: tres hermanos heredáis un piso declarado en la herencia por 200.000 €, así que a cada uno le corresponde un tercio, 66.667 €. Dos queréis vender y uno no.
| Salida | Lo que pasa | Para cada uno de los que vendéis |
|---|---|---|
| Le compráis su parte | Pagáis 66.667 € entre los dos y el AJD de esa parte | Os quedáis el piso para venderlo entero |
| Le vendéis vuestra parte | Él os paga 133.333 € y paga el AJD | 66.667 € |
| Lo vendéis los tres a un tercero | Si él acepta, precio de mercado | 66.667 € si se vende por 200.000 € |
| División judicial y subasta | El piso se vende en subasta | Si se adjudica por 150.000 €, 50.000 € |
La cifra de la subasta es un ejemplo: en una subasta no hay garantía de precio, y a lo que se cobre se le restan los costes del procedimiento. Esa diferencia, aquí 16.667 € para cada uno, es el mejor argumento para negociar antes.
Antes de los tribunales: el contador-partidor
Si la herencia todavía no se ha repartido y hay bloqueo, los herederos que tengan al menos la mitad de la herencia pueden pedir al notario que nombre un contador-partidor dativo, un profesional que hace el reparto (Código Civil, artículo 1057). Su partición necesita la aprobación del notario si no la confirman todos. Es más rápido y más barato que un juicio, y a menudo basta con plantearlo para que el que se niega negocie.
Vender sin pagar de más a Hacienda
Si vendéis cerca del valor que declarasteis en la herencia, apenas hay ganancia que tributar en el IRPF, porque se mide desde ese valor. En el caso tipo, vender el piso por 200.000 € no deja ganancia a ninguno de los tres. Si uno se queda el piso y compensa a los demás, esa compensación no paga plusvalía municipal ni ITP: el que se lo queda paga el AJD de su comunidad sobre las partes que adquiere.
💡 Proponedle una tasación independiente: el que no quiere vender suele temer que el precio sea bajo. Un valor neutral pactado de antemano desactiva la mayoría de los bloqueos.
Todo lo que puedes hacer con un piso heredado, y qué te deja cada opción, está en la página de he heredado un piso.
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