¿Cuánto se paga por heredar un piso?

Lo que se paga por heredar un piso depende de tres cosas: la comunidad donde vivía quien falleció, el parentesco y cuánto hereda cada uno. El Impuesto de Sucesiones es estatal, pero cada comunidad lo rebaja a su manera, y para un hijo va de nada a varios miles de euros.

Lo que paga un hijo en cada comunidad

Caso tipo: un hijo único de 40 años hereda un piso de 200.000 € que no era la vivienda de su padre. No paga nada en diez comunidades, 282 € en Madrid y 3.825 € en Cataluña.

El caso tipo, con las cifras de nuestro motor de cálculo y la norma vigente: el padre fallece en 2026 y deja a su único hijo, de 40 años y sin un gran patrimonio previo, un piso valorado en 200.000 € que no era su vivienda habitual. El Impuesto de Sucesiones es estatal, pero cada comunidad fija sus reducciones y bonificaciones, y ahí está toda la diferencia.

Estas cifras son las de este caso, no una tarifa. Con varios herederos cada uno tributa por su parte; con más valor heredado o más patrimonio previo, algunas filas suben mucho, como se ve abajo; y para un hermano o un sobrino la tabla entera es otra, porque las bonificaciones de casi todas las comunidades son para hijos, cónyuge y padres.

¿Por qué en unas comunidades no se paga nada y en otras sí?

Porque las comunidades alivian el impuesto por dos caminos distintos. Unas aplican una reducción por parentesco tan alta que la base se queda en cero: Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla y León, Extremadura, Galicia y el País Vasco. Otras calculan la cuota y la rebajan con una bonificación en cuota: el 99 % en Madrid, Valencia, Murcia o La Rioja, y el 100 % en Baleares y Cantabria.

La diferencia importa cuando la herencia crece. Una reducción tiene techo: en Aragón cubre hasta 500.000 € y lo que pasa de ahí tributa por la escala completa. En Cataluña la bonificación baja a medida que sube la base, y por eso es la comunidad donde más se paga en este caso. Navarra va por libre: su tarifa para hijos empieza en el 0 % y sube desde el 2 % a partir de 250.000 €.

¿Y si el piso era la vivienda habitual de quien falleció?

Entonces existe una rebaja más, la reducción por vivienda habitual, que la tabla no aplica. La estatal es del 95 % del valor de la vivienda, con un límite de 122.606,47 € por heredero, a cambio de mantenerla diez años (Ley del Impuesto sobre Sucesiones, artículo 20.2.c).

Varias comunidades la mejoran. Madrid la eleva a 123.000 € por heredero con un plazo de cinco años para fallecimientos desde el 1 de julio de 2026, y Aragón bonifica el 65 % de la cuota de esa vivienda si vale 300.000 € o menos, también a cinco años. Donde la tabla ya marca 0 €, no cambia nada; donde se paga, ahorra euros a cambio de no poder vender en esos años sin devolver lo ahorrado.

La plusvalía municipal de la herencia, aparte

Heredar un piso también paga la plusvalía municipal, y la paga el heredero aunque no venda (Ley de Haciendas Locales, artículo 106.1.a). Se calcula sobre los años que el piso fue de quien falleció y sobre el valor catastral del suelo, no sobre el precio de mercado.

Por eso no está en la tabla: depende del ayuntamiento y de cada piso. Muchos ayuntamientos bonifican la herencia a hijos y cónyuge, y la cifra puede ir de unos cientos de euros a varios miles. Se presenta en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.

Plazos, y por qué conviene declarar el valor real

Sucesiones se presenta en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se piden en los cinco primeros, aunque salga 0 €. El valor que declares no solo fija este impuesto: pasa a ser tu valor de adquisición en el IRPF.

Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

Lo que el piso se revalorizó mientras fue de tu padre no tributa nunca en tu IRPF. Si lo vendes por el valor declarado, la ganancia es cero; si declaraste por debajo, pagarás la diferencia el día que vendas.

💡 Declara el valor real del piso: donde Sucesiones es 0 € o casi, declarar menos no ahorra nada y te crea una ganancia que pagarás en el IRPF al vender.

Qué hacer después con el piso, venderlo, alquilarlo o quedároslo entre varios, está comparado en la página de heredar un piso. Con tu comunidad y el valor del piso, MiPiso.net calcula tu Sucesiones y lo que te deja cada opción, ya con impuestos.