¿Qué pago si vendo mi piso en España viviendo fuera?
Vender desde fuera tiene dos cuentas que la gente confunde: lo que el comprador retiene el día de la firma y lo que realmente debes. Casi nunca coinciden, y la diferencia se cobra o se reclama.
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El día que firmes no vas a cobrar el precio entero: una parte se queda en Hacienda antes de que el dinero llegue a tu cuenta. No es lo que debes, es un adelanto, y ajustarlo después es tuyo. Quien no lo ajusta paga de más o deja dinero sin reclamar, y desde otro país eso es exactamente lo que suele pasar.
¿Te aplica? Las condiciones, una a una
- Pasas menos de 183 días al año en España. La cuenta es por año natural, y las ausencias esporádicas suman salvo que acredites que resides fiscalmente en otro país.
- No tienes aquí el núcleo de tus intereses económicos. Si la mayor parte de tus ingresos o de tu patrimonio está en España, Hacienda puede considerarte residente aunque vivas fuera.
- Tu cónyuge y tus hijos menores tampoco viven habitualmente aquí. Si lo hacen, se presume que tú también resides en España, y la presunción la tienes que romper tú.
- Puedes acreditarlo. Con un certificado de residencia fiscal emitido por la administración tributaria del país donde vives. Sin él, la discusión la pierdes de antemano.
- Si todo lo anterior se cumple, vendes bajo el régimen de no residentes. Pierdes la exención de los mayores de 65, que es del IRPF. La de reinvertir en tu vivienda habitual la conservas si vives en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo y el piso era tu casa.
Qué te deja, y qué te dejaría siendo residente
Sobre un caso de ejemplo: vendes por 250.000 € un piso que te costó 170.000 €, así que la ganancia son 80.000 €. Cambia las dos cifras por las tuyas y el resto se mueve contigo.
| Escenario | Qué te deja | Por qué |
|---|---|---|
| El día de la firma | −7.500 € | El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa él con el modelo 211. No lo cobras: te lo descuentan de lo que te pagan. |
| Lo que realmente debes | −15.200 € | El 19% de los 80.000 € de ganancia. Es el mismo 19% vivas donde vivas, dentro o fuera de la Unión Europea. |
| Al presentar el modelo 210 | −7.700 € | La diferencia entre lo que debes y lo que ya te retuvieron. Eso es lo que te queda por pagar. |
| Si era tu casa y vives en la UE | 0 €, si reinviertes | La ganancia de la que fue tu vivienda habitual queda exenta si reinviertes todo lo que cobras en otra, igual que para un residente. Viviendo fuera de la UE y del EEE no hay exención, y la de los mayores de 65 no la tiene ningún no residente. |
La cuenta puede darse la vuelta: si vendes con poca ganancia, o con pérdida, el 3% retenido es más que el impuesto, y la diferencia se te devuelve. Ese es el caso en el que la retención deja de ser un adelanto y pasa a ser dinero tuyo aparcado en Hacienda.
El error que más caro sale
Dar por cerrada la operación con la retención. Es fácil pensar que si te han quitado el 3% ya está pagado, y ocurre en los dos sentidos. Si debes más, Hacienda te reclamará con recargo, y te buscará: el inmueble queda afecto al pago, así que la deuda viaja con el piso aunque tú ya no estés en el país. Y si vendiste con pérdida y no presentas nada, esos 7.500 € retenidos no vuelven solos, no te avisa nadie y el derecho a pedirlos caduca. En una venta a pérdida, no presentar es el error de 7.500 €.
Qué hacer ahora
- Antes de firmar: pide en tu país el certificado de residencia fiscal. Tarda, y es el papel que sostiene todo lo demás.
- Antes de firmar: reúne la escritura de compra y las facturas de las reformas y de los gastos de aquella compra. Suman a lo que te costó el piso y bajan la ganancia; sin facturas no cuentan.
- El día de la firma: deja por escrito en la escritura que el comprador te entregará copia del modelo 211. Sin ese papel no puedes acreditar lo que ya te han retenido.
- En cuanto tengas el 211: presenta el modelo 210, que es el que ajusta la cuenta. El plazo corre desde la venta, no desde que te acuerdes.
- Si vendiste con pérdida: preséntalo igual, y con más motivo. Es la vía por la que se pide la devolución, y es la única.
- Si no vas a estar aquí: nombra un representante con domicilio en España. Las notificaciones de Hacienda llegan a una dirección, y si no hay nadie el plazo corre igual.
La retención del comprador y el tipo que se aplica a tu ganancia los fija el Estado: los tienes con su norma y su fecha de comprobación en la normativa estatal, junto a la exención por reinversión para quien vive en la UE. Más a fondo: cómo recuperar la retención del 3 % y si pagas plusvalía municipal viviendo fuera.
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