La prórroga del alquiler de dos años vuelve: qué te supone

Actualización, 7 de octubre de 2026: la prórroga de dos años vuelve a estar en vigor. Tras la derogación del 2 de octubre, el Gobierno la ha aprobado de nuevo en la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre. Alcanza a los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o que estén en prórroga tácita, si el inquilino está al corriente de pago y lo ha estado los ocho meses anteriores. Se pide por años, hasta dos, y mantiene las condiciones del contrato. Puedes negarte si pactáis otras condiciones o un contrato nuevo, si necesitas la vivienda para ti o tu familia y lo comunicas en los plazos del artículo 9.3 de la ley, o si renováis con una renta al menos un 5 % más baja. El decreto tiene que convalidarse en el Congreso. Lo que rige ahora, tema a tema, está en los decretos de vivienda que vuelven.

Actualización, 29 de septiembre: el Consejo de Ministros ha aprobado hoy las medidas de vivienda en dos reales decretos-leyes. Si la prórroga entra, y en qué términos, lo confirmará el texto del BOE; el seguimiento, medida a medida, está en los decretos de vivienda.

Si el contrato de tu inquilino vence antes de julio de 2028, el decreto de vivienda que el Gobierno quiere aprobar el 29 de septiembre le permitiría quedarse dos años más al mismo precio, y tú no podrías negarte salvo excepciones tasadas. Todavía es un borrador: necesita el voto del Congreso, que en abril tumbó uno muy parecido.

¿Qué contratos quedarían afectados?

Según el borrador que describe Que.es, la prórroga extraordinaria alcanzaría a los alquileres que venzan en 2026, en 2027 y en el primer semestre de 2028, y se haría al mismo precio. El plan es llevarlo al Consejo de Ministros del martes 29 de septiembre, aunque ningún partido da la fecha por cerrada.

El precedente indica cómo funcionaría. El Real Decreto-ley 8/2026 obligaba a todos los arrendadores, no solo a los grandes tenedores: la prórroga la pedía el inquilino y el propietario tenía que aceptarla, salvo que ambos pactaran otra cosa, firmaran un contrato nuevo o el propietario necesitara la vivienda para sí.

Aquel texto permitía además subir la renta hasta un 2% al año si no había acuerdo en contra. El borrador de ahora habla de mantener el precio.

Lo que cuesta congelar la renta dos años

La prórroga no te quita renta: te quita la subida que no podrás aplicar. Es un coste de oportunidad, y su tamaño depende de lo lejos que esté tu renta actual de lo que pagaría hoy un inquilino nuevo en tu zona.

Sustituye las dos rentas por las tuyas. Esa diferencia habría tributado en tu IRPF como rendimiento del alquiler, después de la reducción que te corresponda, así que lo que realmente dejas de ingresar es menos que la cifra bruta.

El coste que más pesa suele ser otro: el plazo. Si pensabas vender el piso vacío o recuperarlo al terminar el contrato, la prórroga puede retrasar esa decisión hasta dos años.

Una prórroga pedida a tiempo sobrevive al decreto

El Congreso derogó el Real Decreto-ley 8/2026 el 28 de abril, cinco semanas después de su entrada en vigor. Lo que no desapareció fueron las prórrogas que los inquilinos ya habían solicitado.

Las prórrogas solicitadas mientras la norma estuvo en vigor mantienen sus efectos, ya que el inquilino ejercitó un derecho reconocido legalmente en ese momento.

La lección para el propietario es la fecha de la solicitud. El Real Decreto-ley 26/2026 estuvo en vigor un solo día, el 1 de octubre de 2026: un inquilino que pidiera la prórroga ese día puede sostener que la consolidó, y los casos frontera acabarán en los tribunales. El 29/2026, por su parte, mantiene las prórrogas pedidas bajo el decreto de marzo sin exigir una nueva solicitud.

¿Sirve pasarlo a temporada o por habitaciones?

Cada vez menos. El mismo borrador incluye un endurecimiento del alquiler temporal y por habitaciones para evitar que se usen de forma fraudulenta, según la misma información de Que.es.

Un contrato de temporada ya exige hoy una causa temporal real del inquilino. Convertir un alquiler de vivienda habitual en uno de temporada para esquivar la prórroga es justo el uso que el decreto quiere cerrar.

Qué puedes decidir antes de que se apruebe

Mira la fecha de vencimiento de tu contrato y cuándo toca comunicar la renovación: si vence en las próximas semanas, el calendario del decreto te afecta directamente. Revisa también si tu contrato prevé recuperar la vivienda para ti o para un familiar, porque esa fue la excepción del decreto de marzo.

💡 Consejo del experto: deja por escrito, con fecha, cualquier propuesta de renovación o de contrato nuevo que hagas a tu inquilino. En abril, la validez de cada prórroga dependió de cuándo se pidió y de qué se comunicaron las partes.

Si la congelación te lleva a pensar en vender con el inquilino dentro, vender un piso alquilado tiene sus propias cuentas: el precio con el contrato vivo, los impuestos de la venta y lo que cambia para ti y para tu inquilino.