Así se calcula el precio máximo de venta de tu VPO
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Mientras tu VPO siga protegida, no la puedes vender por más de su precio máximo. En casi todas las comunidades ese tope es lo que costaría hoy, en tu zona, una vivienda protegida nueva como la tuya: un precio por metro útil que fija la comunidad, multiplicado por los metros útiles de tu piso.
Las tres formas de fijar el tope
Caso tipo: un piso de 70 m² útiles en Asturias. Si una vivienda protegida nueva de su misma categoría en ese concejo tuviera un precio de 1.800 € el metro útil (una cifra de ejemplo), su precio máximo sería 1.800 × 1,2 × 70 = 151.200 €, porque Asturias permite revender un 20 % por encima de la vivienda nueva (Ley 2/2004, disposición adicional segunda).
Cada comunidad usa una de estas, o una mezcla:
- El precio de una vivienda protegida nueva hoy. Tu tope es lo que se cobra por metro útil por una vivienda protegida nueva de tu mismo régimen y zona, en la fecha en que vendes. Es la regla más común.
- Un módulo por un coeficiente. La comunidad publica un módulo básico, en euros por metro, y lo multiplica por coeficientes según el régimen, la tipología o la zona.
- El precio de tu calificación, actualizado. El precio que figuraba al calificar tu piso, puesto al día con el IPC.
El precio máximo en cada comunidad
| Comunidad | Cómo se calcula |
|---|---|
| Andalucía | El de una vivienda protegida nueva de un programa asimilable; a los 15 años de la calificación puede subir al de precio limitado |
| Aragón | El que prevea tu plan; si no lo prevé, el de una vivienda protegida nueva de la misma tipología, con un coeficiente sobre el módulo básico aragonés |
| Asturias | El de una vivienda protegida nueva de la misma categoría, fecha y localidad, más un 20 % |
| Baleares | El de una vivienda protegida del mismo régimen y ubicación calificada al vender, con los precios del plan estatal 2009-2012 actualizados cada año |
| Canarias | El de una vivienda protegida nueva asimilable, sobre el Módulo Básico Canario con coeficientes de tipología e isla |
| Cantabria | El módulo básico autonómico por 1,6 en las calificadas desde 2015; por 1,5, 1,6 o 2,184 en las anteriores |
| Castilla-La Mancha | El módulo básico estatal por un coeficiente de régimen y área y otro de localización |
| Castilla y León | El módulo básico estatal por los coeficientes que fija la Consejería; los anejos, como máximo el 60 % |
| Cataluña | El de tu calificación definitiva, actualizado con el IPC hasta el año de venta |
| Ceuta y Melilla | El de las VPO que se califiquen ese año en la zona; Melilla lo fija por orden, por metro útil |
| Comunitat Valenciana | Un módulo dinámico de la Conselleria; mientras no exista, el precio vigente a 31 de diciembre actualizado con el IPC |
| Extremadura | El de una vivienda protegida nueva de la misma tipología, superficie y zona; un 20 % menos si es de promoción pública |
| Galicia | Un precio por metro útil que fija la Xunta por régimen y zona; las calificadas desde agosto de 2021, el de su calificación provisional |
| La Rioja | El de tu calificación definitiva, actualizado según el reglamento |
| Madrid | El de las viviendas que se califican hoy en tu localidad, por zonas A, B y C y actualizado cada enero con el IPC; las del plan 2005-2008, su precio inicial con IPC por 1,5 |
| Murcia | El de las viviendas calificadas en la misma fecha y localidad, por orden de la Consejería |
| Navarra | El módulo sin ponderar por el coeficiente que corresponda |
| País Vasco | Metros útiles por el importe anual que fija una orden; si revendes antes de un año, nunca más de lo que pagaste |
¿Y si el comprador paga más por fuera?
Escriturar al precio máximo y cobrar la diferencia aparte es lo que más caro sale. En muchas comunidades el pacto es nulo: la venta se entiende hecha al precio máximo y el comprador puede reclamarte lo que pagó de más. Además es una infracción, muy grave en la mayoría. Las multas máximas van de 15.000 € en Cantabria a 900.000 € en Cataluña, y en varias comunidades suben hasta el beneficio que obtuviste. En Galicia la multa por sobreprecio nunca baja del doble de lo cobrado de más.
Cómo saber el precio máximo de tu piso
- Busca tus metros útiles en la cédula de calificación o en la escritura, con los del garaje y el trastero si van vinculados.
- Apunta el régimen y el plan con que se calificó y la fecha de la calificación definitiva: deciden qué tabla se aplica.
- Pide el precio máximo por escrito a la consejería de vivienda de tu comunidad. La respuesta te sirve de prueba ante el comprador.
Si todavía no sabes si te conviene vender protegido, esperar o descalificar, lo que deja cada camino está en vender una VPO.
La norma de cada comunidad sobre la venta de vivienda protegida, con su artículo y su fecha de comprobación, está en la normativa de tu comunidad.
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