Cómo descalificar una VPO y qué ayudas debes devolver
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Solo unas pocas comunidades dejan que el propietario pida la descalificación de su VPO, y siempre a cambio de devolver lo que recibió por ella, con sus intereses. En las demás no se puede pedir: el piso deja de estar protegido cuando vence su plazo, o nunca.
¿En qué comunidades se puede descalificar una VPO?
Con la norma vigente de cada comunidad:
| Comunidad | ¿Puedes pedirla? | Cuándo y con qué condición |
|---|---|---|
| Aragón | Sí, salvo en promoción pública | A los 15 años en promoción privada; 20 en la concertada o por convenio, si se prevé; 10 en algunas viviendas de la ley |
| Castilla y León | Sí, en promoción privada | A los 10 años de la primera ocupación, si el suelo no lo cedió una Administración (Ley 9/2010, artículo 50) |
| Murcia | Sí | Desde el quinto año, si no perjudica a terceros; no mientras esté en alquiler |
| Asturias | A criterio de la Administración | Desde los 15 años de la calificación definitiva; nunca en promoción pública |
| La Rioja | A criterio de la Administración | Si es tu residencia habitual y no perjudica a terceros; nunca en promoción pública |
| Ceuta y Melilla | A criterio de la Administración | Las VPO de 1978 de promoción privada; nunca las públicas ni las del plan estatal 2009-2012 |
| Canarias | Solo en casos concretos | Viviendas libres que se calificaron por realojo, rehabilitación o adquisición |
| Andalucía | No, salvo programas excepcionales | Solo si el plan de vivienda lo habilita |
| Cantabria | Solo por interés público | Lo aprecia la Administración, y devuelves ayudas y bonificaciones fiscales con intereses |
| Cataluña | No | Solo la Administración puede acordarla, por interés público |
| País Vasco | No | Solo en supuestos tasados, como realojos |
| Castilla-La Mancha, Comunitat Valenciana, Galicia, Madrid, Navarra y Baleares | No | La protección acaba cuando vence su plazo, o es permanente |
En Extremadura la protección dura 20 años desde la calificación definitiva y, al vencer, el piso se considera libre. Donde la descalificación existe, las viviendas de promoción pública suelen quedar fuera.
Si tu piso se calificó con una norma anterior, puede seguir otro régimen: el dato que manda es el de tu calificación, que consta en la cédula o en la escritura.
Qué devuelves al descalificarla
Siempre lo mismo en el fondo: lo que el piso te ahorró por ser protegido, con intereses. Lo que nombra cada ley:
- Castilla y León: las ayudas recibidas, y además cancelar el préstamo con financiación pública o cambiar sus condiciones.
- Murcia: las bonificaciones tributarias y de cualquier otro tipo, con sus intereses legales.
- Asturias: las exenciones municipales, la exención del ITP y AJD y las ayudas y subsidios, con intereses legales.
- La Rioja: las ayudas, subvenciones y subsidiaciones, con intereses de demora, y las exenciones fiscales que disfrutaste. Se devuelven antes de la descalificación.
- Ceuta y Melilla: préstamos, subvenciones y exenciones, con intereses.
En un piso con muchos años, los intereses pueden pesar tanto como las propias ayudas. Pide a tu consejería el importe exacto por escrito antes de decidir.
¿Compensa descalificar o esperar?
Caso tipo: un piso de promoción privada en Valladolid, con once años desde la primera ocupación, un precio máximo de 150.000 €, un valor libre de 210.000 € y 8.000 € de ayudas recibidas. Descalificado, se vende por 210.000 € y, devueltas las ayudas, te deja como mucho 202.000 €: unos 52.000 € más que venderlo como protegido.
En el caso tipo de Valladolid la protección dura 15 años desde la primera ocupación, así que al piso le quedan cuatro:
| Camino | Lo que te deja |
|---|---|
| Venderlo ahora como protegido | 150.000 €, a un comprador inscrito y con visado |
| Descalificarlo y venderlo ya | 210.000 € menos las ayudas devueltas: 202.000 € como mucho |
| Esperar cuatro años y venderlo libre | 210.000 €, si el mercado no cambia, sin devolver nada |
Descalificar sale a cuenta cuando necesitas vender pronto y la diferencia entre el precio libre y el máximo es mucho mayor que lo que devuelves. Si quedan pocos años de protección, esperar suele dejar más, porque no devuelves nada.
Cuando la protección acaba sola
Lo que muchos llaman descalificación automática es, en realidad, el fin del plazo. En Andalucía, Comunitat Valenciana, Extremadura, Madrid y Murcia el piso pasa a libre sin que nadie lo declare. En Galicia, una vivienda de protección autonómica pasa a libre si, seis meses después de vencer, no hay ningún asiento en contra en el Registro de la Propiedad. En Castilla-La Mancha el régimen sigue mientras quede financiación cualificada, y en el País Vasco las viviendas antiguas con plazo lo alargan hasta amortizar su financiación.
Antes de anunciarlo a precio libre, pide a la consejería que confirme por escrito que el piso ya no está protegido: esa respuesta te sirve de prueba. Si todavía estás decidiendo si vender, y cómo, lo que deja cada camino está en vender una VPO.
La norma de cada comunidad sobre la venta de vivienda protegida, con su artículo y su fecha de comprobación, está en la normativa de tu comunidad.
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