Cataluña cambia quién paga el 20 % de ITP por gran tenedor
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Si vendes un piso en Cataluña a un inversor, el impuesto que paga tu comprador puede ser del 20 % en lugar del 10 % al 13 % habitual. Es el tipo para los grandes tenedores, y la Ley 11/2026, en vigor desde el 14 de julio, cambia quién lo es. Te contamos qué dice ahora la norma y por qué te importa aunque no seas tú quien paga.
El 20 % del ITP en Cataluña
Comprar una vivienda de segunda mano en Cataluña tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales con una tarifa del 10 % al 13 %, según el valor. Pero el artículo 641-1 del Código tributario de Cataluña aplica un tipo del 20 % en dos casos: cuando quien compra es un gran tenedor y cuando se compra un edificio entero de viviendas.
Qué cambia en la definición de gran tenedor
La Ley 11/2026, de 9 de julio, reescribe la letra a del apartado 5. Desde el 14 de julio de 2026 es gran tenedor:
- Quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial en Cataluña. Antes la norma hablaba de inmuebles de uso residencial, sin precisar que fueran urbanos.
- Quien tiene más de 1.500 m² construidos de uso residencial en Cataluña. Esto no cambia.
- Quien tiene cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en municipios declarados de mercado residencial tensionado, aunque esos municipios pertenezcan a zonas tensionadas distintas. Antes, los cinco tenían que estar dentro de la zona tensionada declarada.
El último punto es el que más amplía el alcance: ahora se suman los pisos que alguien tenga repartidos por varios municipios tensionados.
La compra de un edificio por partes
La ley también cambia cómo se regulariza la compra de un edificio entero hecha en varias operaciones. Cada compra parcial se liquida al principio con la tarifa general y queda como provisional. En el mes siguiente a la última compra, el comprador tiene que presentar una autoliquidación complementaria por cada una de ellas, aplicando el 20 %.
Sigue sin aplicarse el 20 % del edificio entero cuando lo compra una persona física, el edificio tiene como máximo cuatro viviendas y todas van a ser la vivienda habitual del comprador y de familiares hasta el segundo grado durante al menos tres años.
Por qué te importa si vendes
El ITP lo paga el comprador, no tú. Pero si tu comprador es un gran tenedor, su compra le cuesta entre siete y diez puntos más que a un particular, y eso pesa en lo que está dispuesto a ofrecer. Con la definición nueva, más compradores entran en ese grupo.
- Norma
- Ley 11/2026, de 9 de julio, de medidas fiscales (Cataluña)
- Artículo modificado
- 641-1, apartados 5.a y 6, del Código tributario de Cataluña
- En vigor
- desde el 14 de julio de 2026
- Tipo para grandes tenedores
- 20 %
- Tarifa general del ITP en Cataluña
- del 10 % al 13 %
- Paga el impuesto
- el comprador
💡 Si vas a vender en Cataluña: consulta la normativa de Cataluña sobre el ITP y el resto de impuestos de la vivienda, y busca tu municipio para ver también los impuestos locales.
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