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Impuestos de la vivienda en San Sebastián
Lo que fija el ayuntamiento: IBI, plusvalía municipal y valor de referencia. Los tributos autonómicos están en la normativa de País Vasco.
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✓ Comprobado 24 sep 20268 reglas activasINE 20069
Tenencia
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| IBI · bonificaciones para propietarios (San Sebastián) | Familias numerosas en su vivienda habitual: 60 % (tres hijos) o 70 % (cuatro), con tope de 460 €, y 78 %, 88 % o 90 % en categoría especial; no aplica si tienen otras viviendas por encima de 1,5 veces el valor catastral medio. También hay un 50 % para viviendas cedidas a programas de vivienda vacía o al programa ASAP, un 50 % durante tres años para vivienda protegida nueva y una bonificación por energía solar o renovable en autoconsumo que baja con el valor catastral (nada por encima de 300.000 €). | Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Donostia/San Sebastián y su Anexo 2026 (BOG nº 236, de 10 de diciembre de 2025), arts. 11 y 12Vigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | Ceder el piso a un programa público de alquiler rebaja el IBI a la mitad y evita el recargo del 150 %. |
| CondiciónSolo una bonificación por año y se aplican desde el año siguiente a la solicitud. Las viviendas sujetas a recargo por no ser residencia habitual no tienen ninguna bonificación. | |||
| IBI · recargo por vivienda que no es residencia (San Sebastián) | 150 % | Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Donostia/San Sebastián y su Anexo 2026 (BOG nº 236, de 10 de diciembre de 2025), arts. 12.7, 20 a 23 y AnexoVigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | Un piso vacío en Donostia paga dos veces y media el IBI normal. |
| CondiciónRecargo del 150 % sobre la cuota a las viviendas que no son residencia habitual del titular ni de un inquilino o cesionario. Se califican como vacías si a 1 de enero nadie está empadronado; se puede acreditar residencia efectiva (más de 183 días al año) con consumos o contratos. Exentas, entre otras: alquiladas a estudiantes, puestas a disposición de entidades públicas de alquiler, de titulares en residencias o desplazados por dependencia, segunda residencia de veraneo de no residentes con uso de al menos 90 días y una sola vivienda, heredadas hace menos de dos años (cinco si hace falta declaración de herederos) y transmitidas el año anterior. Las viviendas con recargo no pueden tener ninguna bonificación. | |||
| IBI · tipo de gravamen urbano (San Sebastián) | 0,2089 % | Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de Donostia/San Sebastián y su Anexo 2026 (BOG nº 236, de 10 de diciembre de 2025), art. 18 y AnexoVigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | Con el valor catastral del piso, este tipo da el recibo anual del IBI antes de bonificaciones. |
| CondiciónTipo general para bienes urbanos, que es el que paga una vivienda. Los inmuebles en suelo industrial o terciario pagan el 0,504339 %, salvo los situados en edificios cuyo uso predominante no sea industrial o terciario, que pagan el general. | |||
| Catastro · ponencia de valores vigente (San Sebastián) | 2017 | Diputación Foral de Gipuzkoa, Catastro: Ponencias de valores (San Sebastián), Ponencias de valores 2016Vigente 01/01/2017 · Comp. 23/09/2026 | Los valores catastrales de Donostia vienen de la ponencia de 2016, con retoques posteriores. |
| CondiciónPonencia de 2016 aprobada por el Consejo de Gobierno Foral el 30 de septiembre de 2016 (la web indica B.O.G. 22-09-2016), dentro de la revisión general de Gipuzkoa que entró en vigor el 1 de enero de 2017. Ha tenido modificaciones en 2017, 2018, 2019, 2021, 2022 y 2024, cada una con efecto el 1 de enero siguiente. Catastro foral de la Diputación Foral de Gipuzkoa. | |||
Plusvalía municipal
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| Plusvalía · bonificación por herencia (San Sebastián) | 95 % | Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de Donostia/San Sebastián y su Anexo 2026 (BOG nº 236, de 10 de diciembre de 2025), art. 7Vigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | Heredar la casa de los padres en Donostia tiene como mínimo un 50 % de rebaja en la plusvalía si se pide a tiempo. |
| CondiciónPara descendientes, cónyuges o parejas de hecho y ascendientes (y adoptados o adoptantes): 95 % si el bien heredado es la vivienda habitual del heredero; 50 % si es una vivienda con sus anejos que no es su vivienda habitual; 10 % en los demás casos. Hay que pedirla antes de que acabe el plazo de pago voluntario. value_num es el tramo máximo. | |||
| Plusvalía · coeficientes municipales | sin norma propia: rige la de nivel superior | Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y su Anexo · Ayuntamiento de Donostia / San Sebastián (modificación aprobada definitivamente por el Pleno el 25/09/2025, BOG nº 236, de 10/12/2025), Anexo (a regir desde el 1 de enero de 2026), en relación con los arts. 10.1 y 12Vigente 01/01/2026 · Comp. 24/09/2026 | — |
| CondiciónEl Anexo de la Ordenanza fiscal del IIVTNU a regir desde el 1 de enero de 2026 fija una tabla propia de coeficientes (inferior a 1 año 0,16; 1 a 3 años 0,15; 4 años 0,16; 5 años 0,18; 6 años 0,20; 7 años 0,22; 8 años 0,23; 9 años 0,21; 10 años 0,16; 11 años 0,13; 12 años 0,11; 13 a 16 años 0,10; 17 años 0,12; 18 años 0,16; 19 años 0,22; 20 o más años 0,35), idéntica en todos los periodos a los máximos del art. 4.3 de la Norma Foral 16/1989 de Gipuzkoa. Por el art. 12, si una actualización foral dejara algún coeficiente del Anexo por encima del nuevo máximo, se aplica directamente el máximo foral. Para periodos inferiores a un año el coeficiente se prorratea por meses completos. | |||
| Plusvalía · tipo de gravamen (San Sebastián) | ver tabla | Ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de Donostia/San Sebastián y su Anexo 2026 (BOG nº 236, de 10 de diciembre de 2025), art. 13 y AnexoVigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | En Donostia, cuanto más tiempo se ha tenido el piso, menor es el tipo de la plusvalía. |
| CondiciónEl tipo baja con los años de tenencia: hasta 5 años 17,8092 %; hasta 10 años 16,1364 %; hasta 15 años 14,4636 %; hasta 20 años 13,3518 %. value_num es el tipo del tramo hasta 20 años (se aplica también a 20 o más, porque la base no computa más de 20). En el anexo la columna se titula "Coeficiente", pero es el tipo de gravamen del art. 13. | |||
Alquiler
Zona de mercado residencial tensionado
Zona de mercado residencial tensionado declarada por el Gobierno Vasco (Ley 12/2023).
Si alquilas aquí, la renta de un nuevo contrato está limitada por la del contrato anterior y, en algunos casos, por el índice de referencia.
Orden de 2 de mayo de 2025 del consejero de Vivienda y Agenda Urbana (BOPV n.º 96, de 23 de mayo de 2025). Se aplica desde el 30 de julio de 2025, día siguiente a la publicación en el BOE de la resolución estatal del segundo trimestre de 2025, y está vigente tres años, prorrogable por años. En la zona, la renta de un nuevo contrato no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores, actualizada (art. 17.6 LAU). Si el arrendador es gran tenedor (cinco o más viviendas en el municipio) o la vivienda no se ha alquilado en los últimos cinco años, la renta inicial tiene como tope el índice de precios de referencia (art. 17.7 LAU).
Orden de 2 de mayo de 2025, del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, de declaración de Donostia/San Sebastián como zona de mercado residencial tensionado (BOPV n.º 96, de 23 de mayo de 2025); vigencia según Resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (BOE-A-2025-15728), Resuelvo; art. 18.2.d) Ley 12/2023
Vigente 30/07/2025 · Comp. 23/09/2026
Cómo mantenemos estoEstas cifras se leen directamente de las ordenanzas publicadas y se comprueban a mano. Si alguna no te cuadra, avísanos: cada tarjeta y cada fila tiene su propio aviso, y un dato reportado dos veces se despublica hasta que lo revisemos.