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Impuestos de la vivienda en País Vasco
En País Vasco los impuestos no los fija la comunidad: cada territorio histórico tiene su propio IRPF, Sucesiones y Donaciones, Transmisiones y marco de tributos locales. El Gobierno Vasco regula la vivienda. Cada cifra con su norma y su fecha de comprobación.
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✓ Comprobado 2 oct 202696 reglas activas252 municipios
Qué territorio te aplicaLos tributos locales (IBI, plusvalía) los fija el ayuntamiento donde está el piso, dentro del marco de su territorio. El IRPF y Sucesiones y Donaciones dependen de dónde reside quien paga, no de dónde está el piso: un vecino de Bilbao que hereda un piso en Vitoria-Gasteiz tributa por la norma de Bizkaia. Nuestros cálculos usan el territorio del piso.
Transmisión
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| AJD · extinción de condominio y divorcio (País Vasco) | Régimen foral: AJD sobre la parte que adquieres. La exención de los gananciales alcanza a las parejas de hecho inscritas. | Bizkaia: Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, arts. 9.2.b y 58.3; Gipuzkoa: Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, arts. 7 y 41.3; Álava: Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo, arts. 8.B, 24.3, 24.4 y 69.3 (textos de cada Diputación Foral), NF 1/2011 (Bizkaia) arts. 9.2.b y 58.3; NF 18/1987 (Gipuzkoa) arts. 7 y 41.3; NF 11/2003 (Álava) arts. 8.B, 24.3, 24.4 y 69.3Vigente 30/12/2024 · Comp. 02/10/2026 | En el País Vasco una pareja de hecho inscrita que liquida lo común queda exenta como un matrimonio en gananciales. |
| CondiciónCada territorio histórico regula su propio impuesto. Los tres repiten la regla común: los excesos de adjudicación que nacen de adjudicar a uno un bien indivisible no tributan como transmisión (Bizkaia, Norma Foral 1/2011, art. 9.2.b; Gipuzkoa, Norma Foral 18/1987, art. 7; Álava, Norma Foral 11/2003, arts. 8.B y 24.3), y la escritura paga AJD sobre la parte que se adquiere, al tipo de los documentos notariales de cada territorio. Están exentas las adjudicaciones al disolver la sociedad conyugal, y los tres extienden la exención a las parejas de hecho (Bizkaia, art. 58.3, constituidas conforme a la Ley vasca 2/2003 o inscritas en registros análogos; Gipuzkoa, art. 41.3; Álava, art. 69.3). Bizkaia la extiende además a los excesos que sean consecuencia necesaria de adjudicar a uno de los cónyuges bienes de la sociedad conyugal. Álava añade que adjudicar la vivienda habitual del matrimonio, o de la pareja de hecho, a uno de los dos al disolverse no tributa nunca como transmisión (art. 24.4). | |||
| AJD · compra de vivienda habitual (País Vasco) | Exenta de AJD la primera venta de una vivienda, con hasta dos garajes y anexos: comprar vivienda nueva a su promotor no paga AJD. | Bizkaia: Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, art. 58.35; Gipuzkoa: Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, art. 41.11 y 12; Álava: Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo, art. 69.42 (textos de cada Diputación Foral), NF 1/2011 (Bizkaia) art. 58.35; NF 18/1987 (Gipuzkoa) art. 41.11 y 12; NF 11/2003 (Álava) art. 69.42Vigente 24/03/2011 · Comp. 02/10/2026 | En el País Vasco la vivienda nueva solo paga el IVA: la escritura de su primera venta no paga AJD. |
| CondiciónCada territorio histórico regula su propio impuesto y los tres eximen del gravamen sobre documentos notariales la primera copia de la escritura que documenta la primera transmisión de viviendas, con hasta dos plazas de garaje y los anexos del mismo edificio que se transmitan con ella, sin incluir locales de negocio (Bizkaia, Norma Foral 1/2011, art. 58.35; Gipuzkoa, Norma Foral 18/1987, art. 41.11; Álava, Norma Foral 11/2003, art. 69.42). Las demás escrituras pagan el 0,5 % de cada territorio. La vivienda de protección pública tiene además sus propias exenciones (Gipuzkoa, art. 41.12). | |||
| ITP · opción de compra (País Vasco) | Régimen foral, igual en los tres territorios: la opción tributa como la compraventa, al 4 %, sobre la prima o el 5 % del precio si es mayor. | Bizkaia: Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, art. 12.l; Gipuzkoa: Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, art. 15.2; Álava: Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo, art. 40.6 (textos de cada Diputación Foral), NF 1/2011 (Bizkaia) art. 12.l; NF 18/1987 (Gipuzkoa) art. 15.2; NF 11/2003 (Álava) art. 40.6Vigente 20/04/2026 · Comp. 01/10/2026 | Una prima baja no abarata el impuesto del inquilino: por debajo del 5 % del precio, tributa sobre ese 5 %. |
| CondiciónCada territorio histórico regula su propio impuesto y los tres dicen lo mismo: las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto se equiparan a estos, con base en el precio especial convenido o, si es menor, el 5 % de la base del contrato (Bizkaia, Norma Foral 1/2011, art. 12.l; Gipuzkoa, Norma Foral 18/1987, art. 15.2; Álava, Norma Foral 11/2003, art. 40.6). El tipo es el de la transmisión de inmuebles, el 4 % en los tres (la fila «ITP · tipo general» de cada territorio). | |||
Alquiler
Alquiler de habitaciones · régimen autonómico
Permitido, sin régimen autonómico propio: la Ley 3/2015 de Vivienda no regula el alquiler de habitaciones de vivienda libre, que se rige por el Código Civil. A diferencia del alquiler de la vivienda entera, la fianza de un contrato de habitación no se deposita en el Gobierno Vasco.
Alquilar habitaciones de tu casa es libre; no hay que depositar la fianza en Bizilagun como con un piso entero.
En vivienda de protección pública adjudicada en propiedad o derecho de superficie solo se permite ceder habitaciones de forma coyuntural, si sigue siendo la residencia habitual del adjudicatario (art. 38.2 Ley 3/2015). Alquilar habitaciones a turistas es otra cosa: exige declaración responsable e inscripción en el registro turístico, y en zona tensionada las nuevas altas quedan suspendidas (art. 20.4 Ley 13/2016, de Turismo).
Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda (País Vasco); Gobierno Vasco, trámite «Fianzas y registro de contratos de arrendamiento» (Decreto 42/2016), arts. 38.2 y 54
Vigente 26/09/2015 · Comp. 23/09/2026
Alquiler turístico · régimen autonómico
Permitido con declaración responsable e inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, salvo en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, donde las nuevas viviendas y habitaciones de uso turístico quedan suspendidas mientras dure la declaración.
En los municipios tensionados de Euskadi ya no puedes dar de alta un piso o una habitación turística nuevos.
La suspensión automática la añadió la Ley 6/2025, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo (art. 7), en vigor desde el 30/12/2025; afecta a las altas nuevas, no a las ya inscritas. El Decreto 101/2018 sigue vigente (seguro de responsabilidad civil, requisitos de la vivienda) y el Decreto 52/2025 le quitó la exclusión de núcleos rurales y suelo no urbanizable, que ahora también quedan bajo este decreto. Los ayuntamientos pueden además limitar por zonas en su planeamiento.
Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo (País Vasco), redacción de la Ley 6/2025, de 11 de diciembre; Decreto 101/2018, de 3 de julio, modificado por el Decreto 52/2025, de 25 de febrero, art. 20.4 Ley 13/2016; art. 17 Decreto 101/2018; artículo único Decreto 52/2025
Vigente 30/12/2025 · Comp. 23/09/2026
Zona de mercado residencial tensionado (País Vasco)
Declarada en 18 municipios: Errenteria, Lasarte-Oria, Zumaia, Barakaldo, Irun, Galdakao (Distrito 2), Donostia/San Sebastián, Astigarraga, Bilbao, Usurbil, Vitoria-Gasteiz (excepto la zona rural constituida por entidades locales menores no incluida en la trama urbana), Hernani, Lezo, Tolosa, Pasaia, Zestoa, Arrasate/Mondragón, Basauri
Limita la renta de los nuevos contratos en 18 municipios vascos, Bilbao, Vitoria-Gasteiz y Donostia incluidos.
Una orden del consejero de Vivienda y Agenda Urbana por municipio (BOPV), recogidas en siete resoluciones trimestrales del Ministerio; cada zona rige tres años desde el día siguiente a su resolución en el BOE, del 31/01/2025 (Errenteria) al 30/07/2026 (Basauri), prorrogable anualmente. Galdakao solo en su Distrito 2 y Vitoria-Gasteiz excepto la zona rural de entidades locales menores; en todas aplica el límite de renta del art. 17.7 LAU.
Resolución de 24 de julio de 2026, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, relación de zonas de mercado residencial tensionado declaradas en el segundo trimestre de 2026, apartado Primero (tabla), fila País Vasco; apartado Tercero (efectos)
Vigente 31/01/2025 · Comp. 24/09/2026
Vivienda protegida
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| VPO · régimen de venta (País Vasco) | VPO del Decreto 39/2008 o la Ley 3/2015: calificación permanente, sin descalificación. Toda venta: precio máximo por Orden, visado previo y tanteo (30 días). | Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda del País Vasco, arts. 26, 29, 37, 65, 66, 67, 83, 84, 90 y DT 3.ª (BOE-A-2015-7802, consolidado a 20-01-2026); Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública, arts. 6, 11, 16, 25 y DT 2.ª (BOPV núm. 59, 2008, disposición 0801810a), arts. 26, 29, 37, 65-67, 83.h, 84.k, 84.q, 90 Ley 3/2015; arts. 6, 11, 16, 25, DT 2.ª Decreto 39/2008Vigente 26/09/2015 · Comp. 29/09/2026 | Esperar no libera una VPO calificada con el Decreto 39/2008 o la Ley 3/2015; solo las de regímenes anteriores a 2002 con plazo de 20 o 30 años quedan libres al cumplirlo y amortizar la financiación. |
| CondiciónLas viviendas de protección pública tienen calificación permanente y solo pueden descalificarse, devolviendo las ayudas, en supuestos tasados como realojos o edificios que se acogieron voluntariamente a la protección al rehabilitarse (art. 29 Ley 3/2015; art. 11 Decreto 39/2008); las de calificación provisional solicitada entre el 14-08-1996 y la entrada en vigor del Decreto 315/2002 tienen un plazo de 20 años desde la calificación definitiva, y las calificadas con la normativa anterior al Decreto 213/1996 también 20, salvo 30 si son de alquiler o de promoción pública vendidas en propiedad; en ambos casos se prorroga hasta amortizar la financiación (DT 2.ª Decreto 39/2008). Mientras dure la protección, toda venta tiene precio máximo, que resulta de multiplicar los m² útiles por el importe que fija y actualiza cada año una Orden del departamento según el tipo de vivienda y su ubicación; se toma el vigente al presentar el contrato a visado y, si se revende antes de un año desde la compra, no puede superar el precio de la primera transmisión (art. 26.1 Ley 3/2015; art. 6 Decreto 39/2008). Antes de escriturar hay que obtener el visado del contrato, que comprueba que el comprador cumple los requisitos generales de acceso (mayoría de edad, necesidad de vivienda, empadronamiento en el País Vasco e ingresos máximos y mínimos) y que el precio es legal; sin visado el notario no autoriza la escritura y el registro no la inscribe, y el silencio de tres meses vale como concesión (art. 37 Ley 3/2015; arts. 16 y 25 Decreto 39/2008). La Administración tiene tanteo y retracto en la primera y sucesivas transmisiones: el vendedor notifica precio y comprador, el tanteo caduca a los 30 días naturales y, sin notificación o con otras condiciones, cabe retracto en 60 días desde que el comprador remite la escritura (arts. 65 a 67 Ley 3/2015). La cláusula de precio por encima del máximo es nula de pleno derecho: la venta se entiende hecha al precio máximo y el comprador puede reclamar el exceso; además, el sobreprecio es infracción muy grave (multa de 20.001 a 300.000 euros, elevable al beneficio obtenido) y transmitir sin autorización o sin notificar el tanteo es grave, de 3.001 a 20.000 euros (arts. 26.2-3, 83.h, 84.k, 84.q y 90). | |||
Álava: impuestos forales
Transmisión
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| AJD · tipo de las escrituras (Álava) | 0,5 % | Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Álava), texto actualizado, art. 56.2Vigente 12/04/2003 · Comp. 23/09/2026 | Al comprar vivienda nueva, la escritura añade un 0,5 % al IVA. |
| CondiciónSe aplica a las primeras copias de escrituras con cantidad valuable e inscribibles no sujetas a ITP ni a ISD, por ejemplo la compra de vivienda nueva con IVA o la hipoteca. | |||
| IRPF · ganancia del donante (Álava) | Quien dona un inmueble tributa en su IRPF por la ganancia entre lo que le costó y su valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, igual que en el régimen común. Si hay pérdida, no se computa. Al heredar no hay ganancia para el fallecido. | Norma Foral 33/2013, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Álava), texto actualizado de la Diputación Foral de Álava, arts. 41.2.b, 43.c y 46Vigente 30/09/2017 · Comp. 23/09/2026 | Donar un piso revalorizado hace pagar IRPF al padre, salvo que se haga como pacto sucesorio. |
| CondiciónNo hay ganancia en la donación de empresa familiar o participaciones a cónyuge o parientes si el donante tiene 60 años o más y se cumplen los requisitos (art. 41.2.c), ni en los pactos sucesorios con eficacia de presente, que Álava trata como transmisión por causa de muerte (art. 41.2.b); en estos, si el donatario vende antes de morir el donante, se subroga en su valor y fecha de adquisición (art. 46). | |||
| IRPF · escala del ahorro (Álava) | ver tabla | Norma Foral 33/2013, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Álava), texto actualizado de la Diputación Foral de Álava, art. 76.1Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026 | La ganancia al vender un piso y la renta del alquiler de vivienda tributan entre el 19 % y el 28 %. |
| CondiciónEn Álava la base del ahorro incluye, además de las ganancias por venta, el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual y el de viviendas cedidas a programas públicos (arts. 63.a y 32.1 y 32.2). | |||
| IRPF · exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual | Exenta la ganancia de la vivienda habitual | Norma Foral 33/2013 del IRPF de Álava, art. 42.e), texto vigente publicado por la Diputación Foral de Álava, art. 42.e)Vigente 01/01/2014 · Comp. 28/09/2026 | Perder el piso con el banco no añade IRPF, aunque valga más que cuando lo compraste. |
| CondiciónEstá exenta la ganancia patrimonial que aflora al entregar la vivienda habitual en pago de la hipoteca que la grava, contraída con una entidad de crédito o con cualquier entidad que conceda préstamos hipotecarios de forma profesional, y la que aflora al perderla en una ejecución hipotecaria judicial o notarial. Alcanza al deudor y al garante. Requisito: que el propietario no tenga otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda y evitar perder la vivienda También cuando la dación se hace por la condición de avalista en garantía de las deudas para adquirir la vivienda habitual del deudor. | |||
| IRPF · exención por venta de vivienda habitual a partir de 65 años (Álava) | Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual no tributan por los primeros 400.000 € de ganancia, y solo en una única venta. Lo que supere esa cifra tributa en la base del ahorro. | Norma Foral 33/2013, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Álava), texto actualizado de la Diputación Foral de Álava, art. 42.cVigente 01/01/2014 · Comp. 23/09/2026 | A diferencia del régimen común, en Álava la exención de los mayores de 65 tiene tope de ganancia y solo vale una vez. |
| CondiciónTambién exenta, sin límite, la venta de la vivienda habitual por personas con dependencia severa o gran dependencia (art. 42.b). Cuenta como habitual si lo era en los dos años anteriores a la venta (art. 61.4 del Reglamento). | |||
| IRPF · exención por reinversión en vivienda habitual (Álava) | La ganancia por vender la vivienda habitual queda exenta si se reinvierte lo obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta y además hay un motivo que justifique el cambio de casa (necesidades familiares, trabajo, matrimonio o pareja, separación, motivos económicos u otros análogos). Si se reinvierte solo una parte, la exención es proporcional. | Norma Foral 33/2013, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Álava), texto actualizado de la Diputación Foral de Álava, art. 49 NF 33/2013; art. 46 DF 40/2014Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026 | En Álava no basta con reinvertir: hay que tener un motivo para cambiar de casa. |
| CondiciónHay que tener la plena propiedad de ambas viviendas (se admite cotitularidad). Si la vivienda vendida tenía hipoteca, el importe a reinvertir es el precio menos el préstamo pendiente. Si la reinversión no se hace en el año de la venta, hay que declarar la intención de reinvertir. | |||
| IRPF · límite de la exención por renta vitalicia (Álava) | 240.000 € | Norma Foral 33/2013, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Álava), texto actualizado de la Diputación Foral de Álava, art. 42.fVigente 01/01/2024 · Comp. 23/09/2026 | Vender un piso a partir de 65 años y pasar el dinero a una renta vitalicia puede dejar la ganancia sin tributar hasta 240.000 €. |
| CondiciónMayores de 65 años que destinan lo obtenido por vender cualquier bien a una renta vitalicia asegurada en seis meses. Si se reinvierte solo una parte, la exención es proporcional. El límite es conjunto con el de la exención por rescate de previsión social del art. 9.43. | |||
| IRPF · requisitos de vivienda habitual (Álava) | Es vivienda habitual la que se habita de forma continuada al menos tres años, salvo fallecimiento o circunstancias que obliguen al cambio. Debe ocuparse de forma efectiva en doce meses desde la compra o el fin de las obras. Para las exenciones por venta, cuenta como habitual si lo era al vender o hasta cualquier día de los dos años anteriores; la reinversión se hace en dos años. | Decreto Foral 40/2014, de 1 de agosto, Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Álava), texto actualizado, arts. 61.1, 61.2, 61.4 y 46.2 DF 40/2014; art. 87.8 NF 33/2013Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026 | Si te mudas, tienes dos años para vender sin perder la exención de vivienda habitual. |
| CondiciónSi la unidad familiar tiene varios inmuebles urbanos, solo uno es vivienda habitual: el de su principal centro de intereses vitales. Garajes y anexos no cuentan salvo que formen finca registral única con la vivienda. | |||
| ISD · bonificación en herencia, grupo I (Álava) | no aplica | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, arts. 22, 24 y 25Vigente 31/12/2024 · Comp. 23/09/2026 | No hay que buscar una bonificación: el cálculo se cierra con reducción y tipo. |
| CondiciónÁlava no tiene bonificación en la cuota de herencias para descendientes menores de 21: el beneficio para la familia directa está en la reducción de 400.000 € y el tipo fijo del 1,5 % (arts. 22.1 y 24). La cuota íntegra solo se minora por doble imposición internacional (art. 25). | |||
| ISD · bonificación en herencia, grupo II (Álava) | no aplica | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, arts. 22, 24 y 25Vigente 31/12/2024 · Comp. 23/09/2026 | No hay que buscar una bonificación: el cálculo se cierra con reducción y tipo. |
| CondiciónÁlava no tiene bonificación en la cuota de herencias para descendientes de 21 o más, cónyuge y ascendientes: el beneficio para la familia directa está en la reducción de 400.000 € y el tipo fijo del 1,5 % (arts. 22.1 y 24). La cuota íntegra solo se minora por doble imposición internacional (art. 25). | |||
| ISD · bonificación en herencia, grupo III (Álava) | no aplica | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, arts. 22, 24 y 25Vigente 31/12/2024 · Comp. 23/09/2026 | No hay que buscar una bonificación: el cálculo se cierra con reducción y tipo. |
| CondiciónÁlava no tiene bonificación en la cuota de herencias para colaterales y afines: el beneficio para la familia directa está en la reducción de 400.000 € y el tipo fijo del 1,5 % (arts. 22.1 y 24). La cuota íntegra solo se minora por doble imposición internacional (art. 25). | |||
| ISD · coeficiente multiplicador (Álava) | no aplica | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, arts. 22 y 24Vigente 01/01/2024 · Comp. 24/09/2026 | — |
| CondiciónLa Norma Foral alavesa no aplica coeficientes multiplicadores por patrimonio preexistente: la cuota resulta directamente de los tipos y tarifas por grupo (arts. 22 y 24). | |||
| ISD · tarifa foral de Álava | ver tabla | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, art. 24 (y art. 22.1 para los grupos)Vigente 01/01/2024 · Comp. 23/09/2026 | Entre padres e hijos o entre cónyuges, lo que exceda de la reducción paga solo un 1,5 %. |
| CondiciónÁlava no aplica la escala estatal y agrupa el parentesco de otra forma. Su Grupo 0 (cónyuge o pareja de hecho, descendientes y ascendientes en línea recta, adoptantes y adoptados) paga un tipo fijo del 1,5 %, tanto en herencia como en donación. Su Grupo II (colaterales de cuarto grado, colaterales de segundo y tercer grado por afinidad, grados más distantes y extraños) paga la Tarifa III, del 7,6 % al 42,56 %. Se deja fuera el Grupo III común: en Álava los colaterales de segundo y tercer grado por consanguinidad y los afines en línea recta van a la Tarifa II (5,7 % a 34,58 %), pero los colaterales de segundo y tercer grado por afinidad van a la Tarifa III. Las personas con discapacidad reconocida de al menos el 33 % o dependencia fuera del Grupo 0 usan la Tarifa I (art. 22.1). | |||
| ISD · plazo para autoliquidar (Álava) | Herencias: seis meses desde el día siguiente al fallecimiento, prorrogados automáticamente otros seis meses pagando intereses de demora. Donaciones: treinta días hábiles desde el día siguiente a la donación. | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, art. 38.5, 38.6 y 38.8Vigente 01/01/2010 · Comp. 23/09/2026 | En Álava la donación se declara en solo 30 días hábiles, mucho menos que una herencia. |
| CondiciónDiez meses si el fallecimiento ocurrió en el extranjero. Cabe una prórroga extraordinaria de seis meses más si se pide antes de que acabe la ordinaria y hay causa justificada, con un recargo del 5 % de la cuota más intereses (art. 38.7). | |||
| ISD · reducción por parentesco en herencia (Álava) | 400.000 € | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, art. 22.1 y 22.6Vigente 31/12/2024 · Comp. 23/09/2026 | Un hijo o un cónyuge no paga nada por los primeros 400.000 € que hereda. |
| CondiciónGrupo 0 de Álava (cónyuge o pareja de hecho, descendientes y ascendientes en línea recta, adoptantes y adoptados, sin distinguir la edad del descendiente): 400.000 €. Grupo I de Álava (colaterales de segundo y tercer grado por consanguinidad, ascendientes y descendientes por afinidad): 38.156 €. Grupo II de Álava (resto): sin reducción. Discapacidad del 33 % al 65 %: 56.109 €; 65 % o más o dependencia: 176.045 €. Además, 95 % de reducción sobre la vivienda en la que el heredero convivía con el causante los dos años anteriores, con un máximo de 212.242 € (art. 22.6). | |||
| ITP · tipo general de vivienda de segunda mano (Álava) | 4 % | Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Álava), texto actualizado, art. 43.Uno.bVigente 17/04/2025 · Comp. 23/09/2026 | Comprar un piso usado en Álava cuesta un 4 % de impuesto, menos que en casi todo el país. |
| Condición4 % para viviendas en general, con hasta dos garajes y dos anexos en el mismo edificio. Sube al 6 % si el comprador es titular de más de 5 viviendas en más del 50 %. Los demás inmuebles, como locales, pagan el 7 % (art. 43.Uno.a). | |||
| ITP · tipos reducidos de vivienda (Álava) | 2,5 % para viviendas de hasta 120 m² construidos (unifamiliares con parcela de hasta 300 m²) y para cualquier vivienda si compra una familia numerosa, siempre que sea su vivienda habitual y no tenga otra vivienda en más del 25 % en el mismo municipio. 1,5 % con esos mismos requisitos en las zonas en riesgo de despoblación de la Disposición Adicional 34.ª del IRPF. | Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Álava), texto actualizado, art. 43.Uno.cVigente 01/01/2022 · Comp. 23/09/2026 | Un piso pequeño para vivir paga el 2,5 %, y en un pueblo en riesgo de despoblación, el 1,5 %. |
| CondiciónLa escritura debe decir que se cumplen los requisitos, y la residencia habitual se acredita en doce meses desde la compra. Local que se compra para convertir en vivienda: se devuelve la diferencia si en 18 meses se obtiene la licencia de primera ocupación (art. 43.Dos). | |||
Tenencia
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| IBI · recargo máximo por vivienda no habitada (Álava) | 150 % | Decreto Foral Normativo 2/2021, de 29 de septiembre, texto refundido de la Norma Foral del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Álava), texto actualizado, art. 15.14Vigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | Un piso sin nadie empadronado puede pagar hasta dos veces y media el IBI normal. |
| CondiciónCada ayuntamiento decide si lo cobra y cuánto, hasta el 150 % de la cuota líquida. Se aplica a la vivienda que no es residencia de su dueño ni de nadie por alquiler o cesión, y se presume habitada si alguien consta empadronado en ella al 1 de enero. No exige un tiempo mínimo desocupada. Las ordenanzas pueden fijar excepciones. | |||
Plusvalía municipal
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| Plusvalía municipal · coeficientes máximos (Álava) | ver tabla | Decreto Foral Normativo 4/2021, de 29 de septiembre, texto refundido de la Norma Foral del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Álava), texto actualizado, art. 4.4Vigente 31/12/2024 · Comp. 23/09/2026 | Estos coeficientes son distintos de los estatales: 20 años o más multiplican por 0,40. |
| CondiciónSon los máximos: cada ayuntamiento aprueba los suyos por debajo. Si el de la ordenanza supera el máximo, se aplica el máximo. Con menos de un año se prorratea por meses completos. La norma prevé actualizarlos cada año por Norma Foral, pero no consta actualización para 2026. | |||
| Plusvalía · exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual | No la pagas: la paga la entidad | Decreto Foral Normativo 4/2021, texto refundido de la Norma Foral del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de Álava, art. 3.3, texto vigente publicado por la Diputación Foral de Álava, art. 3.3Vigente 18/11/2021 · Comp. 28/09/2026 | La plusvalía de la entrega la paga el banco, no tú. |
| CondiciónNo es una exención: en la dación en pago o la ejecución hipotecaria, judicial o notarial, de la vivienda habitual del deudor o del garante a favor de una entidad de crédito o de quien conceda préstamos hipotecarios de forma profesional, la entidad que la adquiere es sujeto pasivo sustituto y no puede exigirte el impuesto. Alcanza también al avalista de la deuda para comprar la vivienda habitual del deudor. Requisito: que ni el transmitente ni ningún otro miembro de su unidad familiar tenga otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda; se presume que se cumple. | |||
| Plusvalía municipal · método de cálculo (Álava) | Base: valor catastral del suelo al vender multiplicado por el coeficiente según los años de tenencia, con un máximo de 20 años. Si el contribuyente acredita que la ganancia real del suelo es menor, se toma esa; si no hubo ganancia, no se paga. | Decreto Foral Normativo 4/2021, de 29 de septiembre, texto refundido de la Norma Foral del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Álava), texto actualizado, arts. 1.4, 4 y 5Vigente 18/11/2021 · Comp. 23/09/2026 | Si vendes por menos de lo que pagaste, no hay plusvalía que pagar. |
| CondiciónPara comparar valores reales se toma el mayor entre el de la escritura y el comprobado por Hacienda, sin gastos ni tributos, y en pisos se aplica al precio la proporción del valor catastral del suelo. Los ayuntamientos pueden reducir hasta un 15 % el valor del suelo y aplicar un tipo de hasta el 30 %. | |||
| Plusvalía municipal · plazo de declaración (Álava) | Venta o donación: treinta días hábiles desde la operación. Herencia: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a petición del contribuyente. | Decreto Foral Normativo 4/2021, de 29 de septiembre, texto refundido de la Norma Foral del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Álava), texto actualizado, art. 9.2Vigente 07/10/2021 · Comp. 23/09/2026 | Tras vender o donar hay un mes escaso para declarar la plusvalía. |
| CondiciónSe presenta en el ayuntamiento con el documento de la operación; el ayuntamiento puede exigir autoliquidación en esos mismos plazos. En donaciones y ventas también debe comunicarlo el donante o el comprador, según quién sea el contribuyente. | |||
Alquiler
IRPF · imputación de renta por vivienda vacía (Álava)
0 %
Tener un piso vacío en Álava no suma renta ficticia en el IRPF.
Álava no imputa renta por la vivienda vacía o la segunda residencia: la Norma Foral 33/2013 no tiene imputación de rentas inmobiliarias y solo imputa rentas de transparencia fiscal internacional e instituciones de inversión colectiva (arts. 51, 52 y 62). La vivienda vacía sí puede pagar el recargo municipal del IBI.
Norma Foral 33/2013, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Álava), texto actualizado de la Diputación Foral de Álava, art. 62 (y arts. 51 y 52)
Vigente 01/01/2014 · Comp. 23/09/2026
IRPF · bonificación del alquiler de vivienda (Álava)
ver tabla
Alquilar un piso como vivienda habitual deja exento de IRPF un 30 % de lo cobrado, y el resto tributa al tipo del ahorro.
Bonificación del 30 % sobre los ingresos íntegros de cada vivienda alquilada como vivienda (art. 2 LAU); 35 % en zonas en riesgo de despoblación (DA 34.ª); 70 % en zona de mercado residencial tensionado con renta limitada al índice de referencia, si la renta se limita voluntariamente al índice o a precios de intermediación pública, y en viviendas cedidas a Bizigune, ASAP o programas similares. Solo se deducen además los intereses de financiación y el seguro de impago hasta 300 € al año; no hay amortización ni otros gastos, y el resultado no puede ser negativo. El neto va a la base del ahorro. Otras viviendas no alquiladas como vivienda habitual: bonificación del 20 % y tributan en la base general (arts. 32.3 y 62).
Norma Foral 33/2013, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Álava), texto actualizado de la Diputación Foral de Álava, art. 32.1, 32.2 y 32.3; art. 63.a
Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026
Otras reglas
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| Donaciones · bonificación, grupo I (Álava) | no aplica | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, arts. 9.f, 22.4, 22.8 y 24Vigente 17/04/2025 · Comp. 23/09/2026 | Donar un piso a un hijo cuesta el 1,5 % de su valor, sin mínimo exento. |
| CondiciónÁlava no bonifica la cuota de las donaciones. Entre cónyuges, pareja de hecho, ascendientes y descendientes se paga el 1,5 % desde el primer euro (arts. 22.4 y 24). Hay exenciones concretas: dinero donado a menores de 36 años para comprar su vivienda habitual, hasta 30.000 € (art. 9.f), y reducción del 95 % de la cuota para dinero donado a un hijo que inicia una actividad económica, hasta 50.000 € (art. 22.8). | |||
| Donaciones · bonificación, grupo II (Álava) | no aplica | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, arts. 9.f, 22.4, 22.8 y 24Vigente 17/04/2025 · Comp. 23/09/2026 | Donar un piso a un hijo cuesta el 1,5 % de su valor, sin mínimo exento. |
| CondiciónÁlava no bonifica la cuota de las donaciones. Entre cónyuges, pareja de hecho, ascendientes y descendientes se paga el 1,5 % desde el primer euro (arts. 22.4 y 24). Hay exenciones concretas: dinero donado a menores de 36 años para comprar su vivienda habitual, hasta 30.000 € (art. 9.f), y reducción del 95 % de la cuota para dinero donado a un hijo que inicia una actividad económica, hasta 50.000 € (art. 22.8). | |||
| Donaciones · bonificación Grupo III (Álava) | no aplica | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, arts. 22 y 24Vigente 17/04/2025 · Comp. 24/09/2026 | — |
| CondiciónÁlava no bonifica la cuota de las donaciones: el parentesco actúa a través de los tipos por grupo (arts. 22 y 24). | |||
| Donaciones · reducción por parentesco (Álava) | 0 € | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, art. 22.4Vigente 01/01/2006 · Comp. 23/09/2026 | La reducción de 400.000 € solo existe al heredar, no al donar. |
| CondiciónEn donaciones no hay reducción por parentesco para ningún grupo: la base liquidable coincide con la imponible (art. 22.4). Solo se aplican reducciones específicas: 95 % de la base sobre la vivienda en la que el donatario convivía con el donante los dos años anteriores, máximo 212.242 € (art. 22.6), y 95 % en la donación de empresa familiar (art. 22.7). | |||
| Donaciones · requisitos formales (Álava) | El tipo del 1,5 % entre familia directa no exige escritura pública: basta autoliquidar en treinta días hábiles. Las exenciones y reducciones especiales sí piden documento: para los 30.000 € a menores de 36 años, documento público o privado que diga que el dinero es para su vivienda habitual y justificante de la transferencia. | Norma Foral 11/2005, de 16 de mayo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Álava), texto actualizado, arts. 9.f, 22.8.d, 36 y 38.8Vigente 17/04/2025 · Comp. 23/09/2026 | Sin papeles en regla se pierde la exención, no el tipo del 1,5 %. |
| CondiciónDonación de dinero para iniciar una actividad económica: escritura pública en el plazo de un mes desde la entrega o documento privado presentado ante la Hacienda Foral, con constancia expresa del destino (art. 22.8.d). Las donaciones del mismo donante al mismo donatario en tres años se acumulan (art. 36). | |||
| Impuesto sobre Sociedades · tipo general (Álava) | 24 % | Norma Foral 37/2013, de 13 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades (Álava), texto actualizado, art. 56.1Vigente 01/01/2019 · Comp. 23/09/2026 | Una sociedad que alquila pisos puede ser patrimonial y no pagar el tipo general. |
| Condición20 % para microempresas y pequeñas empresas; 28 % para entidades de crédito. Las sociedades patrimoniales (las que tienen sobre todo inmuebles no afectos a actividad) tributan por la escala del ahorro del 19 % al 28 % (art. 56.2). | |||
Bizkaia: impuestos forales
Transmisión
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| AJD · escrituras (Bizkaia) | 0,5 % | Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Bizkaia), art. 44.1Vigente 30/12/2024 · Comp. 23/09/2026 | Comprar vivienda nueva en Bizkaia suma solo un 0,5 % de AJD al IVA. |
| CondiciónPrimeras copias de escrituras con cantidad valuable e inscribibles, no sujetas a Sucesiones y Donaciones ni a transmisiones patrimoniales onerosas: en la práctica, la compra de vivienda nueva con IVA. | |||
| IRPF · ganancia del que dona un inmueble (Bizkaia) | Quien dona un piso tributa en su IRPF por la ganancia, calculada con el valor del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como valor de transmisión, en la base del ahorro. No hay ganancia si la transmisión se hace por pacto sucesorio con eficacia de presente, que en Bizkaia cuenta como transmisión por causa de muerte. | Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Bizkaia), arts. 41.2.b), 46 y 63.c)Vigente 01/01/2014 · Comp. 23/09/2026 | En Bizkaia el pacto sucesorio evita al padre pagar IRPF por la ganancia que una donación sí le haría pagar. |
| CondiciónEn el pacto sucesorio, el que recibe el bien toma el valor de ese momento, pero si lo vende antes de que muera quien se lo dio, hereda su valor y fecha de adquisición antiguos (art. 46). También quedan fuera la empresa familiar y las participaciones exentas en Patrimonio con requisitos (art. 41.2.c). | |||
| IRPF · escala del ahorro (Bizkaia) | ver tabla | Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Bizkaia), art. 76.1Vigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | La ganancia al vender un piso y el alquiler de vivienda tributan en Bizkaia del 19 % al 28 %. |
| CondiciónEscala foral única: no hay tramo autonómico aparte. En Bizkaia la base del ahorro incluye también el alquiler de vivienda como hogar del inquilino (art. 63.a). | |||
| IRPF · exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual | Exenta la ganancia de la vivienda habitual | Norma Foral 13/2013 del IRPF de Bizkaia, art. 42.e), texto vigente publicado por la Diputación Foral de Bizkaia, art. 42.e)Vigente 01/01/2014 · Comp. 28/09/2026 | Perder el piso con el banco no añade IRPF, aunque valga más que cuando lo compraste. |
| CondiciónEstá exenta la ganancia patrimonial que aflora al entregar la vivienda habitual en pago de la hipoteca que la grava, contraída con una entidad de crédito o con cualquier entidad que conceda préstamos hipotecarios de forma profesional, y la que aflora al perderla en una ejecución hipotecaria judicial o notarial. Alcanza al deudor y al garante. Requisito: que el propietario no tenga otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda y evitar perder la vivienda. | |||
| IRPF · venta de la vivienda habitual por mayores de 65 (Bizkaia) | Los mayores de 65 años no tributan por los primeros 400.000 € de ganancia al vender su vivienda habitual, sin tener que reinvertir, y solo una vez en la vida. Lo que pase de 400.000 € tributa en la base del ahorro. | Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Bizkaia), art. 42.b) y c)Vigente 01/01/2014 · Comp. 23/09/2026 | A diferencia del régimen común, en Bizkaia la exención de los mayores de 65 tiene tope: 400.000 € de ganancia. |
| CondiciónHay que tener 65 años cumplidos en la fecha de la venta. Para personas en dependencia severa o gran dependencia la exención no tiene tope. Vale si fue vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta (art. 67.4 del Reglamento). | |||
| IRPF · exención por reinversión en vivienda habitual (Bizkaia) | La ganancia al vender la vivienda habitual queda exenta si se reinvierte en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta; si se reinvierte solo una parte, la exención es proporcional. Si la vivienda vendida tenía hipoteca, lo que hay que reinvertir es el precio menos el préstamo pendiente. | Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Bizkaia) y Decreto Foral 47/2014, de 8 de abril, Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Bizkaia), art. 49 NF y art. 49 ReglamentoVigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | Con hipoteca pendiente, en Bizkaia basta con reinvertir el dinero neto que queda tras cancelarla. |
| CondiciónPara viviendas habituales adquiridas desde el 1 de enero de 2026, además debe haber un motivo que justifique el cambio de vivienda (necesidades familiares, traslado o nuevo empleo, matrimonio o pareja, separación, motivos económicos u otros análogos). | |||
| IRPF · reinversión en renta vitalicia, mayores de 65 (Bizkaia) | 240.000 € | Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Bizkaia), art. 42.f)Vigente 01/01/2024 · Comp. 23/09/2026 | Vender un segundo piso después de los 65 y pasarlo a renta vitalicia libra la ganancia hasta 240.000 € invertidos. |
| CondiciónMayores de 65 años que destinen lo obtenido por vender cualquier bien a una renta vitalicia asegurada en seis meses. Máximo 240.000 € en total, compartido con la exención del art. 9.37; si se reinvierte menos, exención proporcional. Anticipar la renta hace tributar la ganancia. | |||
| IRPF · qué cuenta como vivienda habitual (Bizkaia) | Hay que vivir en ella tres años seguidos y ocuparla de forma efectiva en los doce meses siguientes a la compra o al fin de las obras. Para las exenciones por venta cuenta como vivienda habitual si lo era en ese momento o hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. | Decreto Foral 47/2014, de 8 de abril, Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Bizkaia), art. 67 Reglamento y art. 87.8 NFVigente 01/01/2018 · Comp. 23/09/2026 | Si te mudas, tienes dos años para vender el piso sin perder las exenciones de vivienda habitual. |
| CondiciónSe exceptúan el fallecimiento y los cambios obligados (discapacidad, matrimonio, separación, traslado laboral, nuevo empleo, motivos económicos). Si la familia tiene varias viviendas, solo una es habitual: la de su centro de intereses vitales. Los garajes y anexos solo cuentan si forman una finca registral única con la vivienda. | |||
| ISD · bonificación Grupo I (Bizkaia) | no aplica | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), arts. 42 a 47 (índice completo leído)Vigente 01/04/2015 · Comp. 23/09/2026 | En Bizkaia no hay bonificación del 99 %: el ahorro llega por la reducción y el tipo del 1,5 %. |
| CondiciónLa Norma Foral 4/2015 de Bizkaia no tiene bonificaciones de cuota por parentesco: el alivio para la familia directa está en la reducción de 400.000 € (art. 43.1) y en el tipo fijo del 1,5 % (art. 47). No aplicar ninguna bonificación sobre la cuota. | |||
| ISD · bonificación Grupo II (Bizkaia) | no aplica | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), arts. 42 a 47 (índice completo leído)Vigente 01/04/2015 · Comp. 23/09/2026 | En Bizkaia no hay bonificación del 99 %: el ahorro llega por la reducción y el tipo del 1,5 %. |
| CondiciónLa Norma Foral 4/2015 de Bizkaia no tiene bonificaciones de cuota por parentesco: el alivio para la familia directa está en la reducción de 400.000 € (art. 43.1) y en el tipo fijo del 1,5 % (art. 47). No aplicar ninguna bonificación sobre la cuota. | |||
| ISD · bonificación Grupo III (Bizkaia) | no aplica | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), arts. 42 a 47 (índice completo leído)Vigente 01/04/2015 · Comp. 23/09/2026 | En Bizkaia no hay bonificación del 99 %: el ahorro llega por la reducción y el tipo del 1,5 %. |
| CondiciónLa Norma Foral 4/2015 de Bizkaia no tiene bonificaciones de cuota por parentesco: el alivio para la familia directa está en la reducción de 400.000 € (art. 43.1) y en el tipo fijo del 1,5 % (art. 47). No aplicar ninguna bonificación sobre la cuota. | |||
| ISD · coeficiente multiplicador (Bizkaia) | no aplica | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), art. 47Vigente 01/01/2018 · Comp. 24/09/2026 | — |
| CondiciónLa Norma Foral vizcaína no aplica coeficientes multiplicadores por patrimonio preexistente: la cuota íntegra resulta de aplicar a la base liquidable el tipo o la tarifa del grupo (art. 47). | |||
| ISD · tipo y tarifa forales de Bizkaia | ver tabla | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), art. 47 (grupos del art. 43.1)Vigente 01/01/2018 · Comp. 23/09/2026 | Entre padres, hijos y cónyuges, heredar o donar en Bizkaia tributa al 1,5 % sobre lo que exceda de las reducciones. |
| CondiciónBizkaia no aplica la escala estatal ni la agrupación estatal por edad. Su Grupo I reúne cónyuge o pareja de hecho, descendientes y ascendientes en línea recta (de cualquier edad) y tributa a un tipo fijo del 1,5 %, en herencia y en donación. Colaterales de 2.º grado por consanguinidad (Grupo II foral) y de 3.º grado y afines en línea recta (Grupo III foral) usan la Tarifa I, del 5,7 % al 34,58 %; los colaterales de 2.º y 3.º grado por afinidad pasan al Grupo IV foral (Tarifa II), así que el Grupo III del motor queda fuera porque su tipo depende del parentesco exacto. Grupo IV: Tarifa II, del 7,6 % al 42,56 %. | |||
| ISD · plazo para presentar (Bizkaia) | Herencias y demás títulos sucesorios: un año desde el fallecimiento (o desde el devengo en el pacto sucesorio con eficacia de presente). Donaciones y demás casos: treinta días hábiles desde el día siguiente al acto. | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), art. 69.1Vigente 14/12/2021 · Comp. 23/09/2026 | En Bizkaia hay un año para liquidar una herencia, el doble que en régimen común. |
| CondiciónCon poder testatorio o alkar-poderoso, el año cuenta desde que se usa el poder de forma irrevocable o se extingue. | |||
| ISD · reducción por parentesco en herencias (Bizkaia) | 400.000 € | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), art. 43.1Vigente 01/04/2015 · Comp. 23/09/2026 | Un hijo o un cónyuge no paga nada por los primeros 400.000 € que hereda. |
| CondiciónPor cada heredero. Grupo I foral (cónyuge o pareja de hecho, descendientes y ascendientes de cualquier edad): 400.000 €. Colaterales de 2.º grado por consanguinidad: 40.000 €. Colaterales de 3.º grado y ascendientes o descendientes por afinidad: 20.000 €. Resto: sin reducción. Discapacidad o dependencia: 100.000 € adicionales. Solo en herencias y demás títulos sucesorios, incluido el pacto sucesorio con eficacia de presente; no en donaciones. | |||
| ITP · compra de vivienda usada (Bizkaia) | 4 % | Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Bizkaia), art. 13.b)Vigente 23/04/2025 · Comp. 23/09/2026 | Comprar un piso usado en Bizkaia paga el 4 %, muy por debajo del 6 al 10 % de otras comunidades. |
| CondiciónVivienda con hasta dos garajes y anexos en el mismo edificio. Sube al 6 % si el comprador es titular de más de 5 viviendas en más del 50 % cada una (declaración responsable). Otros inmuebles: 7 %. Tipo reducido del 2,5 % en los casos de itp_tipos_reducidos. | |||
| ITP · tipos reducidos de vivienda (Bizkaia) | 2,5 % para viviendas de hasta 120 m² construidos (unifamiliares con parcela de hasta 300 m²) y para cualquier vivienda si el comprador es familia numerosa, siempre que sea su vivienda habitual y no tenga más del 25 % de otra vivienda en el mismo municipio (o la venda en dos años). 6 % si el comprador tiene más de 5 viviendas. 7 % para inmuebles que no son vivienda. | Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Bizkaia), art. 13.a), b) y c)Vigente 23/04/2025 · Comp. 23/09/2026 | Un piso de hasta 120 m² para vivir paga solo el 2,5 %. |
| CondiciónLa prueba de vivienda habitual se presenta en doce meses; si no se destina a vivienda habitual, el tipo sube al 4 %. | |||
Tenencia
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| IBI · recargo máximo por vivienda desocupada (Bizkaia) | 150 % | Norma Foral 4/2016, de 18 de mayo, del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Bizkaia), art. 10.9Vigente 23/04/2025 · Comp. 23/09/2026 | Un piso vacío en Bizkaia puede pagar hasta dos veces y media su IBI, si su ayuntamiento lo aplica. |
| CondiciónLos ayuntamientos pueden exigir hasta un 150 % de la cuota líquida a las viviendas que no son residencia del dueño ni de un inquilino o cesionario. Se presume ocupada si alguien figura empadronado el 1 de enero. Cada ayuntamiento decide si lo aplica, cuánto y sus excepciones; no se aplica a viviendas públicas ni a las cedidas a programas públicos de alquiler asequible. | |||
Plusvalía municipal
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| Plusvalía municipal · coeficientes máximos (Bizkaia) | ver tabla | Norma Foral 8/1989, de 30 de junio, del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Bizkaia), art. 4.3 en la redacción de la Norma Foral 4/2024, art. 4.3Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026 | En Bizkaia los coeficientes de la plusvalía son forales y distintos de los estatales. |
| CondiciónTabla foral de Bizkaia, no la estatal. Cada ayuntamiento fija los suyos sin superar estos máximos. Con menos de un año se prorratea el coeficiente por meses completos. | |||
| Plusvalía · exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual | No la pagas | Norma Foral 8/1989 del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de Bizkaia, arts. 2.4 y 3.3, texto vigente publicado por la Diputación Foral de Bizkaia, arts. 2.4 y 3.3Vigente 27/06/2022 · Comp. 28/09/2026 | Entregar la vivienda al banco no te deja una plusvalía que pagar. |
| CondiciónSi la deuda es con una entidad de crédito o con quien conceda préstamos hipotecarios de forma profesional, en la dación en pago o la ejecución hipotecaria, judicial o notarial, de la vivienda habitual del deudor o del garante, la entidad que la adquiere es sujeto pasivo sustituto y no puede exigirte el impuesto (art. 3.3). Si la deuda es con otro acreedor, esas transmisiones están exentas (art. 2.4). Requisito en los dos casos: que ni el deudor o garante ni ningún otro miembro de su unidad familiar tenga otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda. Se presume; si luego se comprueba lo contrario, se liquida el impuesto. | |||
| Plusvalía municipal · cómo se calcula (Bizkaia) | Base: valor catastral del suelo el día de la venta por el coeficiente del número de años de tenencia (máximo veinte). Si el dueño demuestra con las escrituras que la ganancia real del suelo es menor, se usa esa; si no hubo ganancia, no se paga. El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %. | Norma Foral 8/1989, de 30 de junio, del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Bizkaia), arts. 1.4, 4.1, 4.2.a), 4.4 y 5.1Vigente 27/06/2022 · Comp. 23/09/2026 | Quien vende sin ganancia real en el suelo no paga plusvalía, y si la ganancia real es menor, paga por ella. |
| CondiciónSi el valor catastral no separa suelo y construcción, se toma el 40 % como suelo al comprobar si hubo ganancia y se puede reducir el valor un 60 % en la base. Los ayuntamientos pueden aplicar un coeficiente reductor de hasta el 15 % sobre el valor catastral y bonificar hasta el 100 % las herencias a favor de descendientes, cónyuges o parejas de hecho. | |||
| Plusvalía municipal · plazo para declarar (Bizkaia) | Treinta días hábiles desde la venta o donación; un año desde el fallecimiento en herencias. | Norma Foral 8/1989, de 30 de junio, del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Bizkaia), art. 7.2 y 7.4Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026 | Al vender un piso en Bizkaia hay treinta días hábiles para declarar la plusvalía; en una herencia, un año. |
| CondiciónCuenta desde el devengo. Si el ayuntamiento tiene autoliquidación, el pago se hace en esos mismos plazos. También deben comunicarlo, en los mismos plazos, el donante o transmitente en las operaciones entre vivos y el adquirente en las onerosas. | |||
Alquiler
IRPF · imputación por vivienda vacía o segunda vivienda (Bizkaia)
0 %
Tener un piso vacío en Bizkaia no suma renta en el IRPF.
Bizkaia no imputa renta por las viviendas vacías ni por las segundas residencias: las únicas imputaciones de renta de su Norma Foral son la transparencia fiscal internacional y las inversiones en paraísos fiscales (arts. 51 y 52). Sí pueden pagar el recargo municipal del IBI por vivienda desocupada.
Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Bizkaia), arts. 6.2.e), 51 y 52
Vigente 01/01/2014 · Comp. 23/09/2026
IRPF · bonificación del alquiler de vivienda (Bizkaia)
ver tabla
Alquilar como vivienda habitual en Bizkaia tributa como ahorro con un 30 % de los ingresos libre de impuesto.
Es una bonificación sobre los ingresos íntegros de cada vivienda alquilada como hogar del inquilino (art. 2 LAU), no una reducción del rendimiento neto; además solo se deducen los intereses de la financiación y el seguro de impago (máximo 300 €), no el resto de gastos, y el neto no puede ser negativo. El resultado va a la base del ahorro. Sube al 70 % en zona tensionada con renta limitada al índice de referencia, o si la vivienda se cede a Bizigune, ASAP u otros programas públicos. Otras viviendas (temporada, vacacional): 20 % y base general.
Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Bizkaia), arts. 32.1 a 32.5 y 63.a)
Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026
Otras reglas
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| Donaciones · bonificación Grupo I (Bizkaia) | no aplica | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), arts. 43.1 y 47Vigente 01/04/2015 · Comp. 23/09/2026 | Donar un piso a un hijo cuesta el 1,5 % de su valor desde el primer euro. |
| CondiciónBizkaia no bonifica la cuota de las donaciones: padres, hijos y cónyuge tributan al tipo fijo del 1,5 % (art. 47.a) sobre el valor donado, sin la reducción de 400.000 €, que solo existe en herencias (art. 43.1). | |||
| Donaciones · bonificación Grupo II (Bizkaia) | no aplica | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), arts. 43.1 y 47Vigente 01/04/2015 · Comp. 23/09/2026 | Donar un piso a un hijo cuesta el 1,5 % de su valor desde el primer euro. |
| CondiciónBizkaia no bonifica la cuota de las donaciones: padres, hijos y cónyuge tributan al tipo fijo del 1,5 % (art. 47.a) sobre el valor donado, sin la reducción de 400.000 €, que solo existe en herencias (art. 43.1). | |||
| Donaciones · reducción por parentesco (Bizkaia) | 0 € | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), arts. 43.1, 44, 12.10 y 5.bVigente 01/04/2015 · Comp. 23/09/2026 | Para pasar un piso en vida con la reducción de 400.000 € hace falta un pacto sucesorio, no una donación. |
| CondiciónSin reducción por parentesco en donaciones: la del art. 43.1 (400.000 € para el Grupo I) es solo para herencias y títulos sucesorios. Excepciones: donar la vivienda en la que donante y donatario han convivido los dos años anteriores reduce el 95 % de su valor, con un máximo de 215.000 € (art. 44); y las donaciones en metálico a menores de 36 años para comprar su vivienda habitual están exentas hasta 30.000 € (art. 12.10). Un pacto sucesorio con eficacia de presente es título sucesorio (art. 5.b) y sí lleva la reducción de 400.000 €. | |||
| Donaciones · requisitos formales (Bizkaia) | Como no hay bonificación, no se exige escritura pública para pagar el 1,5 %. Solo la exención de hasta 30.000 € en metálico para la vivienda de un menor de 36 años exige autoliquidar en treinta días hábiles con un documento público o privado que diga que el dinero es para comprar su vivienda habitual, y comprarla en dos años. | Norma Foral 4/2015, de 25 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Bizkaia), arts. 12.10 y 5.bVigente 23/04/2025 · Comp. 23/09/2026 | La ayuda de hasta 30.000 € para la entrada de un piso solo sale gratis si se documenta bien desde el principio. |
| CondiciónEl pacto sucesorio con eficacia de presente, para contar como título sucesorio, debe formar parte de una disposición más amplia sobre la herencia, salvo que el bien sea el único del patrimonio del instituyente (art. 5.b). | |||
| Impuesto sobre Sociedades · tipo general (Bizkaia) | 24 % | Norma Foral 11/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades (Bizkaia), art. 56.1 y 56.2Vigente 01/01/2019 · Comp. 23/09/2026 | Una sociedad que solo tiene pisos alquilados puede ser patrimonial y tributar por escala, no al 24 %. |
| CondiciónMicroempresas y pequeñas empresas: 20 %. Las sociedades patrimoniales (art. 14) no pagan un tipo fijo: tributan por la misma escala que la base del ahorro del IRPF, del 19 % al 28 %. | |||
Gipuzkoa: impuestos forales
Transmisión
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| AJD · tipo de gravamen | 0,5 % | Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Gipuzkoa, texto actualizado 2026), art. 29.2Vigente 29/12/2009 · Comp. 23/09/2026 | Al comprar obra nueva se suma un 0,5 % al IVA; la hipoteca de la vivienda habitual no paga AJD. |
| CondiciónGrava las primeras copias de escrituras inscribibles no sujetas a ITP ni a Sucesiones (por ejemplo, compra de vivienda nueva con IVA). Están exentas las escrituras de hipoteca para comprar o rehabilitar la vivienda habitual en Gipuzkoa (art. 41.I.B.30). | |||
| IRPF · ganancia del donante | Donar tributa como vender; heredar, no. Quien dona un piso paga IRPF por la ganancia (valor según Sucesiones y Donaciones menos valor de adquisición actualizado), en la base del ahorro. | Norma Foral 3/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Territorio Histórico de Gipuzkoa (texto actualizado 2026), arts. 41.2.b) y c), 43.c) y 46Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026 | Regalar un piso revalorizado puede costar al padre más en IRPF que al hijo en Donaciones. |
| CondiciónNo hay ganancia en las transmisiones por causa de muerte ni en los pactos sucesorios con eficacia de presente del Derecho Civil Vasco (art. 41.2.b); en estos, si el beneficiario vende antes de morir quien transmite, hereda su valor y fecha de adquisición (art. 46). Tampoco al donar una empresa o participaciones exentas en Patrimonio a familiares hasta el 4.º grado con donante de 60 o más años (art. 41.2.c). Las pérdidas por donación no se computan (art. 43.c). | |||
| IRPF · escala del ahorro (Gipuzkoa) | ver tabla | Norma Foral 3/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Territorio Histórico de Gipuzkoa (texto actualizado 2026), art. 76.1Vigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | Desde 2026 la venta de un piso y el alquiler de vivienda tributan del 19 % al 28 % por tramos. |
| CondiciónEn Gipuzkoa esta escala grava también el alquiler de vivienda habitual del inquilino, el de programas públicos (Bizigune, ASAP) y el de zona tensionada (art. 63.a), además de las ganancias por vender un inmueble. Hasta 2025 la escala tenía 5 tramos (20 % a 25 %). | |||
| IRPF · exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual | Exenta la ganancia de la vivienda habitual | Norma Foral 3/2014 del IRPF de Gipuzkoa, art. 42.e), texto vigente publicado por la Diputación Foral de Gipuzkoa, art. 42.e)Vigente 01/01/2014 · Comp. 28/09/2026 | Perder el piso con el banco no añade IRPF, aunque valga más que cuando lo compraste. |
| CondiciónEstá exenta la ganancia patrimonial que aflora al entregar la vivienda habitual en pago de la hipoteca que la grava, contraída con una entidad de crédito o con cualquier entidad que conceda préstamos hipotecarios de forma profesional, y la que aflora al perderla en una ejecución hipotecaria judicial o notarial. Alcanza al deudor y al garante. Requisito: que el propietario no tenga otros bienes o derechos suficientes para pagar toda la deuda y evitar perder la vivienda. | |||
| IRPF · exención por venta de vivienda habitual (mayores de 65) | Quien tiene más de 65 años no tributa por la ganancia al vender su vivienda habitual, pero solo por los primeros 400.000 € de ganancia y una única vez en la vida. Lo mismo vale para personas con dependencia severa o gran dependencia, sin ese límite. | Norma Foral 3/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Territorio Histórico de Gipuzkoa (texto actualizado 2026), art. 42.1.b) y c)Vigente 01/01/2014 · Comp. 23/09/2026 | A partir de los 65, vender la casa sale libre de IRPF hasta 400.000 € de ganancia, una sola vez. |
| CondiciónLa vivienda debe ser habitual al vender o haberlo sido en los dos años anteriores (art. 64.4 RIRPF). La ganancia que exceda de 400.000 € tributa en la base del ahorro. Aparte, quien tenga más de 65 años puede dejar exenta la ganancia de vender cualquier bien si reinvierte lo cobrado en una renta vitalicia en seis meses (art. 42.1.f). | |||
| IRPF · exención por reinversión en vivienda habitual | La ganancia por vender la vivienda habitual queda exenta si se reinvierte todo lo obtenido (descontando la hipoteca pendiente) en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta; si se reinvierte una parte, la exención es proporcional. Desde 2026 además tiene que haber una causa que justifique el cambio de vivienda (cambios en la familia, discapacidad, trabajo, matrimonio o separación, dificultades económicas, obras caras en el edificio, entre otras). | Decreto Foral 33/2014, de 14 de octubre, Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Gipuzkoa, texto actualizado 2026), NF 3/2014 art. 49; DF 33/2014 art. 45.1, 45.3 y 45.4Vigente 01/01/2026 · Comp. 23/09/2026 | Cambiar de casa sin pagar por la ganancia ya exige, además de reinvertir, un motivo para el cambio. |
| CondiciónAmbas viviendas en plena propiedad. El requisito de causa justificada se aplica, según el Decreto Foral 27/2025, a las viviendas habituales adquiridas desde el 1/1/2026; el texto no aclara si se refiere a la vivienda vendida o a la nueva. Si la reinversión no se hace el mismo año, hay que declarar la intención de reinvertir. | |||
| IRPF · límite de reinversión en renta vitalicia (mayores de 65) | 240.000 € | Norma Foral 3/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Territorio Histórico de Gipuzkoa (texto actualizado 2026), art. 42.1.f)Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026 | Vender un segundo piso después de los 65 puede quedar exento si el dinero va a una renta vitalicia. |
| CondiciónMayores de 65 años: la ganancia por vender cualquier bien queda exenta si todo lo cobrado se destina en seis meses a una renta vitalicia asegurada a su favor. Límite conjunto con la exención equivalente de rescates de seguros (art. 9.38). Si se reinvierte menos, exención proporcional; anticipar la renta hace tributar la ganancia. | |||
| IRPF · requisitos de vivienda habitual | Vivienda habitual es aquella en la que se reside de forma continuada al menos tres años (salvo fallecimiento u otras causas que obliguen a mudarse). Hay que ocuparla de forma efectiva en doce meses desde la compra o el fin de las obras. Para las exenciones por venta, cuenta como habitual si lo es al vender o lo fue en algún momento de los dos años anteriores. | Decreto Foral 33/2014, de 14 de octubre, Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Gipuzkoa, texto actualizado 2026), NF 3/2014 art. 87.8; DF 33/2014 art. 64Vigente 01/01/2014 · Comp. 23/09/2026 | Estas fechas deciden si la venta de tu casa puede quedar exenta. |
| CondiciónReinversión: dos años antes o después de la venta (art. 45.4 RIRPF). Garajes y anexos solo si forman una finca registral única con la vivienda. Si la persona pasa a vivir con un familiar o a una residencia por dependencia o enfermedad grave, conserva el carácter de habitual mientras la vivienda no se use para otra cosa (art. 64.4). | |||
| ISD · bonificación Grupo I | no aplica | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 43 a 47Vigente 17/04/2022 · Comp. 23/09/2026 | Sin bonificación: en Gipuzkoa el ahorro está en la reducción y en el tipo, no en un porcentaje sobre la cuota. |
| CondiciónLa norma foral de Gipuzkoa no prevé bonificaciones sobre la cuota: el alivio a la familia directa está en la reducción de 400.000 € (solo herencias) y en el tipo fijo del 1,5 % (art. 47). | |||
| ISD · bonificación Grupo II | no aplica | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 43 a 47Vigente 17/04/2022 · Comp. 23/09/2026 | Sin bonificación: en Gipuzkoa el ahorro está en la reducción y en el tipo, no en un porcentaje sobre la cuota. |
| CondiciónLa norma foral de Gipuzkoa no prevé bonificaciones sobre la cuota: el alivio a la familia directa está en la reducción de 400.000 € (solo herencias) y en el tipo fijo del 1,5 % (art. 47). | |||
| ISD · bonificación Grupo III | no aplica | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 43 a 47Vigente 17/04/2022 · Comp. 23/09/2026 | Sin bonificación: en Gipuzkoa el ahorro está en la reducción y en el tipo, no en un porcentaje sobre la cuota. |
| CondiciónLa norma foral de Gipuzkoa no prevé bonificaciones sobre la cuota: el alivio a la familia directa está en la reducción de 400.000 € (solo herencias) y en el tipo fijo del 1,5 % (art. 47). | |||
| ISD · coeficiente multiplicador (Gipuzkoa) | no aplica | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 44 a 47Vigente 17/04/2022 · Comp. 24/09/2026 | — |
| CondiciónLa Norma Foral de Gipuzkoa no aplica coeficientes multiplicadores por patrimonio preexistente: la cuota resulta directamente de los tipos y tarifas por grupo (arts. 44 a 47). | |||
| ISD · tarifa foral de Gipuzkoa | ver tabla | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), art. 47 (grupos del art. 44.1)Vigente 17/04/2022 · Comp. 23/09/2026 | Entre padres, hijos y cónyuges se paga un 1,5 % fijo sobre lo que exceda de la reducción, sin tramos. |
| CondiciónGipuzkoa agrupa distinto que el régimen común: su Grupo I reúne cónyuge o pareja de hecho, descendientes y ascendientes (sin distinguir edad) y tributa a un tipo fijo del 1,5 %, en herencia y en donación. Su Grupo II (colaterales de 2.º y 3.º grado por consanguinidad, ascendientes y descendientes por afinidad) tiene una tarifa progresiva del 5,70 % al 34,58 %. Su Grupo III (colaterales de 4.º grado, colaterales de 2.º y 3.º por afinidad, grados más distantes y extraños) va del 7,60 % al 42,56 %. El Grupo III común queda fuera a propósito: los colaterales de 2.º y 3.º por consanguinidad pagan la tarifa II y los afines colaterales la III. No hay coeficiente por patrimonio preexistente. | |||
| ISD · plazo de presentación | Herencia: un año desde el fallecimiento. Donación: 30 días hábiles desde el día siguiente a la donación. | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), art. 69.1Vigente 17/04/2022 · Comp. 23/09/2026 | Hay un año entero para liquidar una herencia, pero solo 30 días hábiles para una donación. |
| CondiciónEn herencias bajo poder testatorio el año cuenta desde que se usa el poder con carácter irrevocable (art. 69.3). Se presenta autoliquidación. | |||
| ISD · reducción por parentesco (herencia) | 400.000 € | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), art. 44.1Vigente 17/04/2022 · Comp. 23/09/2026 | Un hijo o un cónyuge no paga nada por los primeros 400.000 € que hereda. |
| CondiciónSolo en herencias. Grupo I foral (cónyuge o pareja de hecho, descendientes y ascendientes, cualquier edad): 400.000 €. Grupo II foral (colaterales de 2.º y 3.º por consanguinidad, ascendientes y descendientes por afinidad): 16.150 €. Grupo III foral (resto): 8.075 €. Además, 80.000 € por discapacidad o dependencia, y 95 % con límite de 220.000 € por la vivienda en la que heredero y causante convivieron los dos años anteriores (art. 45). | |||
| ITP · tipo general (vivienda usada) | 4 % | Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Gipuzkoa, texto actualizado 2026), art. 11.1.a) y b)Vigente 16/05/2025 · Comp. 23/09/2026 | Comprar un piso usado en Gipuzkoa cuesta un 4 % de impuesto, bastante menos que en casi todo el régimen común. |
| CondiciónIncluye hasta dos plazas de garaje y anexos del mismo edificio. Sube al 6 % si el comprador tiene más de 5 viviendas en más del 50 % cada una. Los inmuebles que no son vivienda (locales, solares) tributan al 7 %. | |||
| ITP · tipos reducidos | 2,5 %: vivienda que será la habitual del comprador si tiene como mucho 120 m² construidos o 96 m² útiles (unifamiliar, además, parcela de hasta 300 m²), o si el comprador es familia numerosa. Requisito: no tener más del 25 % de otra vivienda en el mismo municipio, salvo venderla en dos años. 6 %: comprador con más de 5 viviendas. | Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Gipuzkoa, texto actualizado 2026), art. 11.1.c)Vigente 16/05/2025 · Comp. 23/09/2026 | Un piso de hasta 120 m² para vivir paga el 2,5 %, no el 4 %. |
| CondiciónSi la vivienda deja de cumplir los requisitos de vivienda habitual del IRPF, hay que regularizar en 30 días con intereses. | |||
Tenencia
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| IBI · recargo máximo por vivienda no habitual | 150 % | Norma Foral 1/2026, de 11 de junio, del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Gipuzkoa), BOG n.º 121 de 30/06/2026, art. 10Vigente 21/02/2019 · Comp. 23/09/2026 | Una segunda casa sin nadie empadronado puede pagar hasta dos veces y media el IBI normal. |
| CondiciónEn Gipuzkoa el recargo no es solo para viviendas vacías: puede aplicarse a toda vivienda que no sea residencia habitual del dueño ni de un inquilino o cesionario, lo que incluye segundas residencias. Se presume habitual si alguien está empadronado en ella el 1 de enero. Se calcula sobre la cuota líquida y cada ayuntamiento decide si lo cobra, cuánto y con qué excepciones. | |||
Plusvalía municipal
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| Plusvalía · coeficientes máximos (Gipuzkoa) | ver tabla | Norma Foral 16/1989, de 5 de julio, del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), art. 4.3Vigente 16/05/2025 · Comp. 23/09/2026 | El coeficiente multiplica el valor del suelo y marca cuánto se paga según los años que se tuvo el piso. |
| CondiciónTabla propia de Gipuzkoa, distinta de la estatal. Se actualiza por norma foral; si la ordenanza de un ayuntamiento tiene un coeficiente mayor, se aplica el máximo legal. No he encontrado actualización para 2026 en la normativa publicada en 2026 ni en los Presupuestos 2026 (Norma Foral 6/2025): sigue la tabla de la Norma Foral 1/2025. | |||
| Plusvalía · exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual | Solo en ejecución o dación del Código | Norma Foral 16/1989 del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de Gipuzkoa, arts. 3.3 y 3.4, texto vigente publicado por la Diputación Foral de Gipuzkoa, arts. 3.3 y 3.4Vigente 22/05/2012 · Comp. 28/09/2026 | Una dación pactada fuera del Código de Buenas Prácticas sí puede dejarte la plusvalía. |
| CondiciónEn Gipuzkoa no es una exención y su alcance es más estrecho: en la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, quien adquiere el terreno es sujeto pasivo sustituto y no puede exigirte el impuesto (art. 3.3); en la dación en pago, solo cuando el deudor está en el umbral de exclusión del Real Decreto-ley 6/2012 y la dación es la del apartado 3 de su anexo (Código de Buenas Prácticas), la entidad que adquiere es sustituta sin poder repercutírtelo (art. 3.4). Una dación pactada fuera del Código no está cubierta. | |||
| Plusvalía · método de cálculo | Valor catastral del suelo al vender (el ayuntamiento puede reducirlo hasta un 15 %) por el coeficiente de los años de tenencia (máximo 20). Si el contribuyente acredita que el incremento real es menor, tributa por el real; sin incremento, no hay impuesto. | Norma Foral 16/1989, de 5 de julio, del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 1.3, 4 y 5Vigente 17/11/2021 · Comp. 23/09/2026 | Se puede elegir pagar por la ganancia real del suelo si es menor que la calculada con coeficientes. |
| CondiciónEl tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 % (art. 5.1). Los ayuntamientos pueden bonificar hasta el 95 % de la cuota en herencias a descendientes, cónyuges, parejas de hecho y ascendientes (art. 5.4). Menos de un año: coeficiente prorrateado por meses completos. | |||
| Plusvalía · plazo de presentación | Entre vivos: 30 días hábiles desde la transmisión. Por herencia: seis meses, prorrogables hasta un año a petición del contribuyente. | Norma Foral 16/1989, de 5 de julio, del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), art. 7.2Vigente 01/01/1990 · Comp. 23/09/2026 | Tras vender hay 30 días hábiles para la plusvalía, no un mes natural. |
| CondiciónCada ayuntamiento decide si es declaración o autoliquidación (art. 7.4). | |||
Alquiler
IRPF · imputación de rentas inmobiliarias
0 %
Tener un piso vacío o una segunda casa no suma renta en la declaración.
El IRPF de Gipuzkoa no imputa renta por la vivienda vacía ni por la segunda residencia: las únicas imputaciones de renta son la transparencia fiscal internacional y los fondos en paraísos fiscales (arts. 51 y 52). Un piso vacío sí puede pagar el recargo municipal del IBI por vivienda no habitual.
Norma Foral 3/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Territorio Histórico de Gipuzkoa (texto actualizado 2026), arts. 51, 52 y 62
Vigente 01/01/2014 · Comp. 23/09/2026
IRPF · bonificación por alquiler de vivienda
ver tabla
Quien alquila un piso como vivienda tributa por el 70 % de lo que cobra, con muy pocos gastos deducibles.
No es una reducción sobre el neto: es una bonificación del 30 % sobre los ingresos íntegros de cada vivienda alquilada como vivienda habitual del inquilino (art. 2 LAU), y solo se deducen además los intereses de la financiación y el seguro de impago (hasta 300 €). No se deducen IBI, comunidad, reparaciones ni amortización, y el resultado no puede ser negativo. 70 % si la vivienda está en zona tensionada con renta limitada al índice de referencia, o si el arrendador fija voluntariamente la renta según el índice o precios de intermediación pública (art. 32.4), o si se cede a Bizigune, ASAP u otro programa público (art. 32.3). Otras viviendas alquiladas (por ejemplo de temporada): 20 % y a la base general (art. 32.1).
Norma Foral 3/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del Territorio Histórico de Gipuzkoa (texto actualizado 2026), art. 32.2 (y 32.1, 32.3, 32.4)
Vigente 01/01/2025 · Comp. 23/09/2026
Otras reglas
| Concepto | Valor | Norma | Efecto en el informe |
|---|---|---|---|
| Donaciones · bonificación Grupo I | no aplica | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 43 a 47Vigente 17/04/2022 · Comp. 23/09/2026 | Sin bonificación: en Gipuzkoa el ahorro está en la reducción y en el tipo, no en un porcentaje sobre la cuota. |
| CondiciónLa norma foral de Gipuzkoa no prevé bonificaciones sobre la cuota: el alivio a la familia directa está en la reducción de 400.000 € (solo herencias) y en el tipo fijo del 1,5 % (art. 47). | |||
| Donaciones · bonificación Grupo II | no aplica | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 43 a 47Vigente 17/04/2022 · Comp. 23/09/2026 | Sin bonificación: en Gipuzkoa el ahorro está en la reducción y en el tipo, no en un porcentaje sobre la cuota. |
| CondiciónLa norma foral de Gipuzkoa no prevé bonificaciones sobre la cuota: el alivio a la familia directa está en la reducción de 400.000 € (solo herencias) y en el tipo fijo del 1,5 % (art. 47). | |||
| Donaciones · bonificación Grupo III (Gipuzkoa) | no aplica | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 43 a 47Vigente 17/04/2022 · Comp. 24/09/2026 | — |
| CondiciónLa norma foral de Gipuzkoa no prevé bonificaciones sobre la cuota: el parentesco actúa a través de los tipos por grupo (arts. 43 a 47). | |||
| Donaciones · reducción por parentesco | 0 € | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 44.1, 45 y 45 bisVigente 17/04/2022 · Comp. 23/09/2026 | Donar un piso a un hijo cuesta el 1,5 % de su valor desde el primer euro, salvo que convivieran en él. |
| CondiciónLa reducción por parentesco del art. 44.1 es solo para herencias: en una donación entre padres e hijos se paga el 1,5 % desde el primer euro. Sí hay dos reducciones ligadas a la vivienda: 95 % con límite de 220.000 € al donar la vivienda en la que donante y donatario convivieron los dos años anteriores (art. 45), y 100 % de las donaciones en metálico de hasta 30.000 € a menores de 36 años para comprar su vivienda habitual (art. 45 bis). | |||
| Donaciones · requisitos formales | La norma foral no condiciona el tipo de la donación a escritura pública. Para la reducción de donaciones en metálico a menores de 36 años hay que presentar la autoliquidación en 30 días hábiles con un documento, público o privado, que diga que el dinero es para comprar la vivienda habitual, y comprarla en dos años. | Norma Foral 2/2022, de 10 de marzo, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Gipuzkoa, texto actualizado 2025), arts. 45 bis, 47 y 69.1Vigente 16/05/2025 · Comp. 23/09/2026 | El tipo no depende de la escritura, pero la ayuda para la entrada de un piso exige dejar por escrito su destino. |
| CondiciónLas donaciones de un mismo donante en tres años (grupos forales II y III) se acumulan (art. 65). | |||
| Impuesto sobre Sociedades · tipo general | 24 % | Norma Foral 2/2014, de 17 de enero, del Impuesto sobre Sociedades del Territorio Histórico de Gipuzkoa (texto actualizado 2026), art. 56.1 y 56.2Vigente 01/01/2019 · Comp. 23/09/2026 | Tener pisos a través de una sociedad patrimonial no da el 24 %: tributa como el ahorro de una persona. |
| Condición20 % para micro y pequeñas empresas. Las sociedades patrimoniales (art. 14) no usan el tipo general: desde 2026 tributan con la misma escala que el ahorro del IRPF, del 19 % al 28 % (art. 56.2). | |||
Cómo mantenemos estoEstas cifras se leen directamente de las ordenanzas publicadas y se comprueban a mano. Si alguna no te cuadra, avísanos: cada tarjeta y cada fila tiene su propio aviso, y un dato reportado dos veces se despublica hasta que lo revisemos.